같은 단지도 전셋값 천차만별… 전환율 일괄 규제땐 시장 혼란

[부동산 공급대책 이후]與, 전월세전환율 4%→2% 검토

여당이 전세 보증금을 월세로 전환하는 비율인 전월세전환율을 현행 4%에서 대폭 낮추는 방안을 검토하기로 한 것은 은행 금리 수준으로 전환율을 낮추면 상대적으로 월세 수익률을 낮추는 효과가 있기 때문이다. 현재 서울 아파트의 평균 전월세전환율은 한국감정원 집계 기준으로 4%다. 서울의 평균적인 전세 보증금 대비 월세 수준은 은행 금리에 비해서는 높다. 이를 시중금리 수준으로 억제하고, 반드시 지키도록 강제한다면 장기적으로는 세입자의 월세 부담이 낮아지는 효과가 나타날 것으로 보인다.

하지만 전문가들은 이 같은 규제가 미칠 영향이나 구체적인 실행 방안에 대한 검토 없이 시행되는 것은 전월세 시장을 오히려 왜곡할 수 있다는 지적을 내놓는다.

이달 5일 기준 서울 송파구 헬리오시티의 경우 30평형대인 전용 84m² 매물의 월세 호가는 보증금 5000만 원, 월세 260만 원부터 보증금 9억 원, 월세 30만 원까지 가격 차이가 크다. KB부동산 기준 전세 시세 평균값인 9억5000만 원을 기준으로 전월세전환율을 따져보면 전자는 3.5%, 후자는 7.2%다. 같은 단지인데도 전환율이 4%포인트 가까이 벌어진다.

서울 강북구 SK북한산시티의 경우에도 올해 들어 보증금 2억5000만 원에 월세 25만 원부터 보증금 3000만 원에 월세 110만 원까지 다양한 가격대에 거래됐다. 전자의 경우 전환율이 약 2.7%, 후자는 4%다. 모두 법정 기준(3.5%에 기준금리 0.5%를 더한 것) 안에 들어 있지만 차이가 나기는 마찬가지다.

이처럼 전월세 시장은 통일된 시세가 없다. 매매와 달리 거래 신고가 이뤄지지 않고 있어 전체 시세를 파악하기 어렵고 개별 집의 구조, 동·호수 배치, 리모델링 수준, 집주인의 재무 상태 등에 따라 가격이 천차만별이다. 전월세전환율을 지키도록 강제한다면 어떤 가격을 기준으로 준수 여부를 판단할지 알 수 없다.

현재의 평균 전세 시세를 기준으로 전환율 준수 여부를 판단하면 리모델링을 해서 집 상태가 좋거나, 단지의 위치나 층수가 높아 임대료가 높게 책정됐던 집은 상대적으로 불이익을 받게 된다. 전환율이 일괄 책정될 경우 집주인은 하자보수나 리모델링에 소홀해 주택의 질(質)이 낮아질 수도 있다.

또 개별 매물의 기존 전월세 가격을 이어받아 전월세 전환율을 산정한다고 할 경우 어느 시점의 가격을 기준으로 할지를 정해야 하는데, 실거래 정보가 없을 경우 기준을 잡기가 어려워진다. 특히 현행 임대차보호법상 전월세전환율은 기존 계약 내에서 전세를 월세로 전환할 때의 기준이다. 신규 계약 때 월세를 대폭 높여 매물을 내놓을 경우 기준 적용 대상이 아니어서 신규 계약 시 월세로 전환되는 속도가 오히려 더 빨라질 수 있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “지금은 실거래 신고가 이뤄지지 않아 임대료 시세가 얼마인지도 정확히 파악할 수 없다”고 지적했다. 통상 최소 1년 안팎의 정부 용역을 통해 전국 각지의 실거래 신고를 기반으로 적정 임대료를 파악하고, 이를 근거로 전환율을 준수하는지 등을 판단해야 하는데 지금은 정책 추진 순서가 뒤바뀌어 있다는 설명이다.

문제는 임대차 3법 추진 과정과 마찬가지로 설익은 논의가 반복되며 혼란이 커질 수 있다는 점이다. 통상 전세를 월세로 바꿀 때 집주인은 해당 지역의 부동산 중개인들 사이에서 형성된 전환율을 참고해 개별적으로 정한다. 서울의 아파트 전월세전환율은 지난해 8월 4.1%에서 4%로 낮아진 뒤 1년 가까이 그대로 유지됐다. 전월세 전환 수준이 법정 기준 수준으로 안정돼 있다. 하지만 전월세전환율 일괄 적용을 강제할 경우 전환율이 바뀌기 전에 집주인이 최대한 월세를 높여 매물을 내놓거나 셋집에 가족이나 지인을 거주시키거나 아예 실거주 하려 해서 민간의 임대 공급량이 줄어들 수 있다.

다세대·다가구 전월세 시장으로 타격이 집중될 개연성도 크다. 서울에서 연립·다세대의 전환율은 4.2%, 단독주택은 5.9%로 아파트에 비해 월세가 높게 책정돼 있는 편이다. 목돈을 마련하기 어려운 서민들이 상대적으로 월세를 선호하고, 영세 임대사업자들도 주로 월세 수익을 목적으로 세를 놓기 때문으로 분석된다. 만약 이들 시장에도 전환율이 낮춰질 경우 단기적인 임대료 급등, 매물 잠김 현상 등이 더 집중적으로 일어날 수 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 은행 금리보다 높은 전환율을 낮출 경우 수익률이 낮아져 부동산 투자 수요를 안정시키는 효과는 있다”면서도 “공급을 늘려 자연스럽게 전환율이 낮아지도록 해야지 정부가 적정선을 임의로 정해 강제하는 방식은 오히려 시장의 수급을 불안정하게 한다”고 지적했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com