[우병탁의 절세통통(㪌通)]입주권도 요건 충족땐 1주택 비과세

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

재개발·재건축이 이뤄질 때 사업장 내 소유하고 있던 주택은 잠깐 입주권으로 바뀌게 된다. 이때 입주권은 원칙적으로 주택이 아닌, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급한다.

기존의 주택이 입주권으로 변환되는 시기는 재건축이나 재개발 모두 관리처분인가를 득한 날로 본다. 다만, 1개의 입주권만 소유하다 양도할 때(입주권을 1주택으로 보고 비과세 적용)는 관리처분인가일 이후에도 주택에 거주한 경우 입주권이 아닌 주택으로 본다. 철거와 퇴거가 관리처분인가일 이후인 경우에는 철거 또는 퇴거일까지 주택으로 본다는 뜻이다.

주택과 입주권은 세법상 세금 계산이 다르다. 우선 보유기간을 계산하는 방식에 차이가 있다. 주택은 공사기간을 보유기간에 포함시키지만 입주권은 공사기간을 보유기간에서 제외한다.

아직 철거 및 이주가 시작되지 않은 재건축 A단지 물건을 소유한 조합원 B 씨의 경우를 예로 들어보자. B 씨가 가진 주택은 일반적으로 관리처분인가를 득한 날 전까지는 주택으로 인정되지만, 이후 준공되기 전까지는 입주권으로 변한다.

B 씨가 재건축 공사가 끝난 후 주택을 양도하면, 공사기간도 보유기간으로 인정한다. 소유 주택이 공사기간 동안 입주권으로 변했지만, 공사가 끝난 후에 다시 주택으로 돌아왔기 때문이다. 반면 재건축 공사 중일 때 입주권이라는 권리로 변한 주택을 타인에게 팔면 공사기간은 보유기간에서 제외된다.

또 입주권은 장기보유특별공제 대상이 아니다. 다만, 입주권에 1주택 비과세를 적용하는 경우 고가주택 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제를 해 준다.

입주권은 조합원 지위 양도 금지 규정에 따라 매각이 불가능하다고 알고 있는 경우도 많다. 이런 규제는 투기과열지구에만 적용된다. 투기과열지구에서도 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등 일정한 요건을 갖출 때는 조합원 지위 양도가 가능하다.

기존의 주택이 입주권으로 변환되는 시기는 재건축이나 재개발 모두 관리처분인가를 득한 날로 본다. 다만, 1개의 입주권만 소유하다 양도할 때(입주권을 1주택으로 보고 비과세 적용)는 관리처분인가일 이후에도 주택에 거주한 경우 입주권이 아닌 주택으로 본다. 철거와 퇴거가 관리처분인가일 이후인 경우에는 철거 또는 퇴거일까지 주택으로 보고 보유기간과 거주기간을 계산한다는 의미다.

입주권은 일반 분양 아파트의 분양권과는 다르게 공사 전 주택이었고 곧 다시 주택이 될 것이기 때문에 권리인 입주권 상태에서도 여전히 주택 수에 포함된다. 일반 분양권은 주택 수에 포함되지 않는 것과는 다르다. 다만, 지난해 12·16부동산대책에 따라 2021년 이후부터 조정대상지역의 분양권을 팔 때는 주택 수에 포함된다.

입주권과 주택을 보유한 경우 주택을 양도하면 입주권도 주택 수에 포함해 2주택 또는 3주택으로 중과될 수 있다. 반면 관리처분인가일 현재 입주권이 1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 입주권 양도 시 주택과 같이 비과세를 받을 수 있다.

입주권은 이처럼 예외조항이 복잡하고 다양하다. 보유기간과 거주기간의 계산에 따라 비과세 여부와 장기보유특별공제 등이 달라지고 세금 차이도 매우 크다. 따라서 입주권을 취득하거나 양도하는 경우에는 일반 주택 양도 시보다 더 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장