임대소득 축소신고 3000명 조사… 1주택자도 안심 못한다

국세청, 올해 세무검증 대폭 늘려 월세 불성실신고 집중 조사 방침
고가-다가구 임대사업자 이어 공시가격 9억 넘는 1주택자 포함
과세대상자 6만→41만명 급증

서울 송파구의 고가 아파트 1채를 보유한 A 씨는 한 기업에 이 아파트를 임대했다. A 씨는 이 기업에서 근무하는 외국인을 세입자로 들여 최근까지 수억 원의 월세 소득을 올렸지만 세무서에 이를 신고하지 않았다. 외국인들이 고액의 월세를 살면서도 보증금이 없어 임차권 등기를 하지 않는다는 점을 노린 것이다.

국세청은 이처럼 주택 임대소득을 제대로 신고하지 않은 고가·다주택 임대사업자 3000명을 세무검증 한다고 10일 밝혔다. 지난해 검증 대상자(2000명)보다 50% 늘었다. 세무검증은 납세자가 해명 자료를 당국에 제출한 뒤 이상이 있으면 세무조사에 들어가는 방식이다.

세무검증 대상이 증가한 이유는 그동안 비과세 적용을 받던 연 2000만 원 이하 임대소득도 올해부터 과세 대상에 포함됐기 때문이다. 1주택자도 공시가격 9억 원 초과 고가주택을 임대하고 있다면 월세 금액과 무관하게 당국에 신고해야 한다. 이에 따라 올해 임대소득 과세 대상은 41만 명으로 지난해(6만 명)보다 크게 늘었다.

주택 임대소득 과세는 기본적으로 다주택자를 주요 대상으로 한다. 보유 주택 수는 부부 합산으로 따진다. 하지만 공시가격 9억 원 초과 주택은 1주택자라도 월세 소득에 세금을 물린다. 최근 집값이 크게 오른 서울 등 수도권의 1주택자 월세 임대인 상당수가 올해 과세 대상에 대거 포함됐다.

문제는 이처럼 과세 기준이 강화되면서 자신이 임대소득 신고 대상인지도 모른 채 세무검증 대상에 포함된 이들이 있을 수 있다는 점이다. 그간 세무당국의 홍보에도 부동산 온라인 커뮤니티에는 신고기한(6월 1일)이 5개월 넘게 지난 현재까지 자신이 임대소득 사업자가 맞는지, 과세 대상인지 비과세 대상인지 궁금하다는 글들이 올라오는 상황이다.

이에 대해 국세청 관계자는 “주택 소유 현황 등을 바탕으로 올해 초 관련 안내문을 모두 발송했다”며 “과세 대상 포함 사실을 알지 못해 세금을 누락한 경우는 적을 것”이라고 말했다. 하지만 안내문이 우편으로 발송돼 고지 사실을 알지 못하거나 이사 등으로 안내문을 받지 못하는 경우가 있을 수 있다는 반론도 나온다.

2주택 보유자는 주택 가격과 무관하게 월세 소득만 과세 대상이다. 3주택 이상 보유자는 월세 수입은 물론이고 전세보증금에 대해서도 간주임대료 형태로 과세한다. 간주임대료는 월세 소득 과세와 형평성을 맞추기 위해 도입한 것으로, 보증금에 정기예금 금리를 반영해 월세 수익으로 계산하는 방식이다. 다만 간주임대료를 계산할 때 전용면적 40m² 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택은 제외한다.

월세 소득이 있더라도 모두 세금을 내는 건 아니다. 임대소득의 50∼60%는 필요경비로 계산돼 수입에서 빠진다. 세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자로 모두 등록하면 400만 원이, 둘 중 한 곳에만 등록하거나 등록하지 않으면 200만 원이 추가 공제된다.

세무 당국은 국토교통부 등 관계 기관에서 받은 주택임대 자료를 분석해 실제 받은 월세보다 임대소득을 적게 신고한 이들을 중심으로 검증에 들어갈 방침이다. 임대차계약 신고 자료와 월세 현금영수증, 확정일자 등 임대 자료를 분석하기로 했다. 임대 자료가 없으면 월세 시세 빅데이터 분석을 통해 탈루 혐의를 밝힐 계획이다.

세종=송충현 기자 balgun@donga.com