[정충진의 경매 따라잡기]부실채권 투자방식으로 저당권 사면?

법적으로 복잡한 특수물건… 저당권 말소 등 위험 있지만
부실채권 매입땐 배당소득 비과세… 낙찰후 재매각보다 6600만원 절세

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정충진 법무법인 열린 대표변호사

한때 개인 투자자들 사이에서 부실채권(NPL) 투자가 대유행이었다. 3개월 이상 이자 지급이 연체된 은행권의 채권을 매입해 직접 경매를 진행하거나 배당을 받아 수익을 내는 투자 방식이다. 평균 투자 수익률은 6∼10%로 은행 예금 금리보다 월등히 높아 주목을 많이 받았다. 이제는 대부업법 개정으로 개인의 직접 투자가 사실상 불가능해졌다. NPL 투자는 과거 유물이 된 셈이다.

하지만 생각의 틀을 바꾼다면 부실채권 투자 구조는 여전히 매력적이다. 법적 문제가 복잡해 여러 번 유찰된 특수물건 경매와 접목되면 탁월한 절세 효과를 발휘하기 때문이다.

약 5년 전 경기 용인시의 대단지 아파트가 경매 시장에 나왔다. 선호도가 높은 전용면적 85m² 이하 규모에 향과 층이 좋은 우량 물건이었다. 법적으로 복잡한 특수물건이었던 탓에 무려 다섯 번의 유찰을 거쳐 입찰 최저가는 8000만 원대였다. 물건의 명세서를 살펴보니 대항력 있는 세입자가 있었다.

부동산 경매 절차상 법원은 경매가 결정되면 세입자가 배당 요구를 할 수 있게 한다. 이 세입자는 법원이 정한 ‘배당 요구 종결 기일’ 이후에야 낙찰가에서 보증금을 돌려받겠다는 의미의 ‘배당 요구’를 신청해 보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없었다. 결국 낙찰자는 낙찰 금액을 모두 지불하고 해당 물건을 낙찰받았을지라도 해당 임차인을 내보내기 위해 보증금 전액을 떠안을 수도 있는 상황이었다.

또 다른 문제도 있었다. 경매 물건 소유자 K 씨는 법원에 채권자 A 씨의 저당권이 무효이니 경매 절차를 정지해 달라고 신청한 상태였고, 저당권 말소 소송도 계류 중이었다. 등기부에는 추후 소송 결과에 따라 저당권이 말소될 수 있다는 예고 등기까지 붙어 있었다. 만약 소유자가 승소해 저당권이 말소되면 낙찰자는 잔금을 납부한 뒤라도 소유권을 상실할 수 있는, 아주 위험한 물건이었다.

이 물건을 약 1억 원 남짓한 금액에 Y 씨가 낙찰받았다. 대항력 있는 세입자는 정황상 위장 세입자로 추정됐고 저당권 말소 소송도 1심에서 소유자가 패소한 상태라 큰 문제가 없을 것으로 보였다. 1년 내 법적 분쟁이 정리되면 당시 급매 시세인 2억5000만 원에 되팔아도 상당한 차익을 낼 수도 있을 것으로 보였다.

이 사례를 보면서 필자는 NPL의 투자 구조를 떠올렸다. 낙찰자 Y 씨가 이 물건을 경매로 낙찰받지 않고 부실채권 투자 방식으로 저당권을 매입했다면 어땠을까?

당시 경매 신청 채권자 A 씨는 자신의 저당권이 무효라는 소송이 걸려 있어 심적으로 불안한 상태였을 것이다. 게다가 저당권 설정 당시 존재조차 하지 않던 위장 세입자가 거액의 보증금을 신고한 터라 이 물건이 제값으로 낙찰되긴 힘들어 보였다. A 씨와 협상을 통해 채권 최고액 3억 원에 달하는 저당권을 1억 원에 매입했다면 Y 씨의 수익률은 달라졌을 것이다.

이 경우 Y 씨는 A 씨의 저당권을 매입한 뒤, 경매 절차를 잠깐 정지해 두고 세입자를 상대로 임차권 부존재 확인 소송을 진행해 위장 세입자임을 밝혀낼 수 있을 것이다. 동시에 한창 진행 중인 저당권 말소 소송을 승계해 진행한 뒤 승소 판결을 받아내는 것이다.

이처럼 법적 문제를 모두 정리하고 다시 경매를 진행하면 해당 물건은 특수물건에서 일반물건으로 바뀐다. 당시 평균 낙찰가율을 적용하면 2억5000만 원 선에 낙찰될 수 있었다. 이때 1순위 저당권자인 Y 씨가 2억5000만 원 전부를 배당받으면 시세차익만 1억5000만 원을 볼 수 있게 된다.

여기서 눈여겨볼 만한 사항은 현재 판례 등을 감안하면 부실채권 매입을 통한 배당소득은 과세 대상이 아니라는 점이다. 결국 K 씨는 시세차익에 대해 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 한때의 유행에 지나지 않았던 NPL 투자와 특수물건 경매를 접목하면 이렇듯 탁월한 절세 효과를 누릴 수 있다.

정충진 법무법인 열린 대표변호사