[우병탁의 절세통통(㪌通)]자녀 취학 땐 1년이상만 거주하면 양도세 비과세라는데…

초-중교는 안돼… 고교-대학은 예외 인정

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 잠실주공5단지 전경. 양회성 기자 yohan@donga.com

신한은행 부동산투자자문센터 팀장

1가구 1주택 비과세는 양도소득세 절세에서 매우 중요한 항목이다. 1주택은 양도금액 9억 원 이하일 경우 전액 비과세된다. 양도금액이 9억 원을 넘으면 전체 양도차익 중 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 계산한다. 이때 초과분에 대해서도 ‘3년 이상 보유·2년 이상 거주’한 경우 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 연 8%(최대 80%)씩 받을 수 있다.

그만큼 절세 효과가 크지만 비과세를 받기 위한 요건은 엄격하다. 원칙은 거주자인 1가구가 2년 이상 보유한 주택을 1주택 상태에서 양도해야 한다는 것. 특히 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 한다.

이때 가구원이 모두 거주하지는 않아도 된다. 가구주만 살고, 자녀는 직장이나 학교 문제로 다른 집에서 전세로 거주한 경우에도 거주 기간은 인정된다.

다만 거주 기간을 완화해 주는 특례가 적용될 때는 요건이 엄격하게 적용된다. 이른바 취학·근무가 이유일 경우 1년 이상만 거주해도 비과세를 적용해 준다. 이때는 비과세 조건을 완화하여 적용해 주는 것이어서 가구원 중 일부만 거주할 경우 인정받기가 쉽지 않다.

예를 들어 자녀의 학업 때문에 부득이하게 거주 1년 만에 팔아야(양도해야) 하는 경우를 생각해 보자. 자녀 학업 문제로 이사 가는 만큼 취학·근무상의 형편을 인정받을 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 이때 요건은 매우 엄격하다. 예외로 인정되는 취학의 범위가 생각보다 좁다. 초등학교나 중학교는 해당하지 않고 고등학교와 대학교, 특수학교 등만 인정된다.

또 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편이나 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 경우에도 적용 요건이 엄격하다. 전후의 직장과 주거지 조건은 물론 동일 시군이 아니면서 출퇴근이 곤란한 거리여야 한다. 직장이 아닌 사업상의 형편도 근무 등의 형편으로 인정되지 않는다.

거주 기간을 1년으로 단축해줄 때와 마찬가지로 1주택 소유자가 조합원 입주권을 취득해서 재개발·재건축된 집으로 2년 내 이사하고, 1년 이상 계속 거주하는 경우에도 가구원 전원이 이사해야 한다. 마찬가지로 취학·근무상의 형편은 엄격하게 적용된다. 즉 초등학교나 중학교의 취학으로 처와 자녀가 같이 이사하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없다.

지난해 12·16부동산대책으로 조정대상지역에서 일시적 2주택자의 처분 유예 기간이 2년(2018년 9월 14일∼2019년 12월 16일 중 취득한 경우)에서 1년으로 줄어들었다. 1년 내에 가구원 전원이 전입신고(2019년 12월 17일 이후 취득한 경우)도 해야 한다. 이때도 초등학교와 중학교로 인한 예외는 인정되지 않는다. 다만 신규 주택 취득 시 기존 세입자가 거주하고 있는 경우(임대차 승계)에는 최대 2년의 범위 내에서 남은 임대차 기간까지 처분과 전입이 연기된다.

비과세에 대한 판단을 잘못할 경우 많게는 세금 수억 원을 더 내야 할 수도 있다. 또 관련 내용을 잘못 신고하고 세금을 납부하면 가산세까지 물어야 하는 부담도 생길 수 있다. 이런 의미에서도 1주택자 비과세에 대한 판단은 중요하다. 집 한 채만 가지고 있더라도 세금을 공부해야 하는 이유다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장