정부, 분양가 낮추고 되팔땐 LH에 매각하는 공공자가주택 예고

文대통령 힘실은 ‘변창흠식 정책’

변창흠 국토교통부 장관 후보자

문재인 대통령이 8일 주택 공급 문제와 관련해 기획재정부에 협조를 당부함에 따라 이른바 ‘변창흠식 주택 공급 방안’이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 그의 방식은 ‘공급을 늘리되, 토지공개념에 입각해 개인의 토지 소유를 제한하고 개발이익은 환수한다’로 요약된다. 시장에서는 이미 실패했다는 평가를 받는 방식이어서 실행 과정에서 논란은 불가피해 보인다.

우선 박차가 가해질 가능성이 높은 것은 공공자가주택 방안이다. 변 후보자는 7일 동아일보와의 인터뷰에서 “3기 신도시는 지구계획 단계에서 (다양한 분양 방식을) 어떻게 배분하고 배치할지 논의해야 하기 때문에 도입 논의가 시급하다”고 했다. 3기 신도시 중 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등은 이미 지구계획 막바지에 접어든 상태다.

하지만 공공자가주택의 양대 방식인 토지임대부(토지는 공공이, 주택은 개인이 소유)나 환매조건부(분양주택 매각 시 LH 등 공공에 주택을 되팔도록 제한) 방식은 시장에서 정책목표를 달성하지 못했다는 평가다. 2007년 경기 군포 부곡지구에서 약 400채가 분양된 환매조건부 주택의 경우 미분양이나 계약 해지 등으로 모두 일반분양으로 전환된 상태다. 2009년 분양을 시작한 토지임대부 방식 보금자리주택은 도입 당시엔 인근 주택 수요를 흡수해 일부 가격 안정 효과를 봤다는 평가를 받았지만, 지금은 또 다른 ‘로또 아파트’가 됐다. 2011년 2억500만 원에 분양된 서울 서초구 LH서초5단지의 토지임대부 주택은 전용 84m² 호가가 12억∼13억 원에 이른다.

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변 후보자는 토지임대부 주택의 분양가를 더 낮추고, 환매조건부 방식을 함께 적용해 시세차익을 공공이 가져가는 방식을 추진할 것으로 보인다. 최근 국회 국토교통위원회를 통과한 주택법 개정안은 토지임대부 주택을 되팔 때는 LH 등에 매각하고, 전매 제한 기간은 다른 공공분양 주택(10년)과 달리 30년으로 규정하는 방안이 담겼다.

재개발·재건축은 민간이 아닌 공공이 나서서 개발하는 방안이 유력하다. 변 후보자는 민간 정비사업에 대해서는 분양가상한제는 물론 분양원가 공개도 강하게 주장했다. “조합, 시공사, 철거업체 등이 결탁 및 조직돼 세입자들을 외곽으로 내모는 방식으로 재개발 사업과 뉴타운 정책이 추진되고 있다”(2013년), “재개발·재건축 사업은 사실상 공익사업으로 추진되기 때문에 완전한 민간사업이라 보기 어렵다”(2019년)고 밝히기도 했다.

토지 소유권과 개발권을 분리해 개발권은 공공이 가지는 정책을 추진할 것으로 보인다. 재개발이나 재건축을 담당할 전문기관을 설치해 정비사업이 필요한지부터 공공이 결정하고 개발이익은 공공이 환수해야 한다는 소신도 가지고 있다.

도심 역세권 고밀화 등도 변창흠식 공급 방안의 주요 축이 될 것으로 보인다. 저렴한 주택이 안정적으로 공급된다는 신호를 주기 위해서라도 이런 방식이 필요하다는 입장이다.

다만 이런 규제 완화는 공공임대주택 확대 등 공공성 확보를 전제로 한다는 점에서 시장의 요구와는 거리가 있다. 변 후보자는 도시 재생을 위한 공공임대주택 확보 방안으로 △역세권 용도 변경을 통해 청년주택 △국공유지나 공공청사를 복합화하는 방안 △저층 주거지를 개발해 임대주택을 확보하는 방안 등을 꼽은 바 있다.

대다수 전문가들은 공공성을 강조하는 변 후보자의 방식이 현실적으로 효과를 거둘 수 있을지 의문이라고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “차익이 없는 공공자가주택은 소득이 적은 사람들에게는 호응을 얻을 수 있지만 주택시장의 주류가 되기는 어려울 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시재생, 공공재개발 등은 모두 틈새를 공략하는 수준의 대책”이라며 “민간과 협업하는 등 좀 더 유연한 태도가 필요하다”고 지적했다.

이새샘 iamsam@donga.com·정순구·조윤경 기자