[우병탁의 절세통통(㪌通)]2017년 8월 2일 이후 조정대상 지역에서 산 1주택, 2년이상 보유-거주해야 양도세 비과세

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

요새는 1주택자 비과세 요건을 따지기 어렵다는 문의를 곧잘 받는다. 1주택자가 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유하고 팔아야 한다. 다만 8·2부동산대책으로 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 주택을 사들이거나 상속받는 등 새로 취득했을 경우에는 2년 이상 거주도 해야 한다. 1주택자가 비과세 혜택을 받으려면 양도세 감면이나 장기보유특별공제 특례 등의 조건을 잘 따져야 한다.

우선 내년 1월 1일부터 1가구 1주택자의 비과세 보유기간을 계산하는 방법이 달라졌다. 전에는 집을 여러 채 갖고 있다가 순차적으로 팔고 마지막 남은 1채를 팔 때에는 그 집을 처음 취득한 날부터 보유기간을 계산했다. 취득일부터 2년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 받는 것이 가능했다. 물론 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 산 집이라면 거주 요건이 추가된다. 그래도 보유기간은 처음 취득한 날부터 인정됐다.

하지만 내년부터는 최종적으로 1주택이 된 날부터 추가로 2년을 더 보유한 후 양도해야 비과세가 된다. 비과세를 판단할 때 보유기간의 계산 시점을 처음 취득한 날이 아니라 직전 주택의 양도일부터 계산한다는 뜻이다.

그런데 일시적 1가구 2주택자는 또 셈법이 달라진다. ‘일시적 2주택’이란 예컨대 이사를 가기 위해서 새로 집을 샀을 경우를 말한다. 이사 갈 집을 산 날로부터 1년 안(비조정대상지역에서는 3년)에 기존 집을 팔고 새로운 집으로 이사(전입)를 갈 때 일시적 2주택이 인정된다. 이때 기존 집을 취득했을 때부터 새로운 집을 구입한 시기는 만으로 1년이 지나야 한다. 기존 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받았다면, 새로 산 집을 팔 때의 보유기간은 ‘취득한 날’부터 인정된다. 즉 최종 1주택이 된 날(기존 주택을 판 날)부터 추가로 2년을 더 보유하지 않아도 된다는 의미다.

이사를 위한 일시적 2주택과 마찬가지로 상속으로 2주택자가 된 후 기존주택(상속주택이 아닌 집)을 양도하면서 비과세 혜택을 받은 경우도 비슷하다. 이때 비과세 판단을 위한 보유기간은 ‘최종 1주택이 된 날’이 아니라 ‘처음 취득한 날’부터 인정된다. 집 가진 사람끼리 만나서 결혼하거나(혼인으로 인한 2주택자), 부모를 모시고 사느라 2주택자가 된 경우(노부모 동거봉양·합가로 인한 2주택자) 역시 처음 취득한 날부터 보유기간을 계산한다. 다주택 상태에서 집을 판 경우와 달리 이런 경우엔 예외를 인정해준다. 투기의 목적이 없다고 보는 것이다.

마찬가지로 3주택을 보유한 1가구가 1주택을 먼저 양도(과세)하고 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 비과세를 판단할 때는 종전 주택의 처음 취득일부터 보유기간이 인정된다. 강화된 보유기간의 요건은 일시적 2주택 등이 아닌 경우에만 불이익을 받는 셈이다.

원래 일시적 2주택자에게 양도세 비과세 혜택을 주는 것은 국민의 거주 이전의 자유를 보장하고 주거 안정을 확보하기 위함이다. 그러나 집값 급등으로 각종 규제가 강화되면서 이제 상황에 따라 비과세가 되기도 하고 안 되기도 한다. 기존에는 1주택자라면 일반적으로 세법 규정을 잘 모르더라도 크게 문제되는 일이 없었다. 그러나 이제는 더 이상 1주택자라고 안심하고 있어선 안 된다. 바야흐로 1주택자도 열심히 세법을 공부해야 온전히 비과세 혜택을 받을 수 있는 시대다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장