코로나19·규제 ‘변수’…올해 서울 아파트 분양, 예상치의 42% 그쳐

2021년 주요 분양 예정 단지.(2000가구 이상, 직방 제공)

올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19), 정부 규제정책으로 인해 실제 서울 아파트 공급량이 올해 초 예상 대비 약 42%에 그치는 것으로 조사됐다.

28일 직방에 따르면 올해 초 전국에서 31만4000가구가 분양할 것으로 예상됐지만 실제 분양분은 90% 수준인 28만2214가구로 조사됐다.

지역별로는 수도권에서 14만4290가구, 지방에서 13만7924가구가 분양했다. 수도권은 경기도에서 9만3520세대가 분양되며 가장 많은 공급이 있었다.

반면 서울은 민간택지 분양가상한제 적용으로 인해 분양가를 산정하지 못한 재개발, 재건축 예정단지 일부가 연내 분양일정을 잡지 못했다. 이에 따라 예정물량(6만6556가구) 대비 42% 수준인 2만8100가구만 분양했다.

이어 Δ인천(2만2670가구) Δ대구(3만340가구) Δ부산(1만9620가구) Δ충남(1만8288가구) Δ경북 1만2098가구) Δ충북(7454가구) Δ대전(6961가구) Δ경남(9716가구) Δ울산(8538가구) Δ전남(8097가구) Δ전북(5672가구) Δ광주(5663가구) Δ강원(4378가구) Δ제주(631가구) Δ세종(458가구) 순이었다.

올해 초 조사에서는 재개발·재건축 아파트가 55%로 가장 많이 분양할 것이라고 예상됐다. 하지만 민간택지 분양가 상한제가 적용되면서 주요 예정 단지였던 서울 ‘둔촌주공재건축’, ‘래미안원베일리’ 등이 모두 연내 분양일정을 잡지 못하고 내년 이후로 연기됐다. 이에 따라 건설사가 시행·시공하는 신규 분양 아파트가 59%로 가장 많은 분양을 한 것으로 나타났다.

올해 전국 평균청약경쟁률은 27.4대 1로 나타났다. 지역별로는 서울시가 평균청약경쟁률 77대 1을 보이며 가장 높았다.

상위 20개 단지를 분석한 결과 수도권에서는 분양가상한제 적용 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 특히 ‘고덕아르테스미소지움’, ‘서초자이르네’ 등 민간택지 분양가 상한제 적용(7월29일) 이후 분양가상한제가 적용된 아파트의 청약경쟁률이 높게 나타났다.

분양가 상한제로 인해 분양가 자체는 하락했다. 올해 서울에서 민간택지 분양가 적용된 2개 단지를 보면 서초자이르네는 최근 5년 동안 서초구에서 분양했던 아파트(평균 3.3㎡당 분양가 4671만원) 비해 3.3㎡당 분양가가 1347만원 하락했다.

내년 분양 예정물량은 약 23만3000가구로 조사됐다. 일부 건설사는 내년 분양 일정을 아직 잡지 못한 상태라 내년 아파트 공급예정 물량은 더 확대 집계될 전망이다.

하반기 분양예정 5만9539가구 중 2만4400가구는 3기 신도시 사전청약 아파트다.

내년 7~8월 인천계양을 시작으로 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 과천지구 등에서 사전청약이 진행될 예정이다. 3기 신도시에서 사전청약을 하는 공공분양 아파트는 모두 분양가 상한제가 적용된다.

내년에 분양하는 2000가구 이상의 대단지는 주로 재개발, 재건축 단지로 조사됐다. 분양가상한제 본격 시행 이후 일정을 잡지 못하는 사업장이 많았지만, 분양가가 시세보다 저렴하게 나오면서 분양시장은 계속해서 인기를 얻을 것으로 예상된다.

다만 청약제도 변화와 사전청약 등 분양시장에 변화가 있는 만큼 주의가 필요하다.

내년 1월 신혼부부, 생애최초 특별공급 요건이 완화된다. 기존 월평균소득 100%(맞벌이 120%)에서 월평균소득 130%(맞벌이 140%)이하로 변경된다. 생애최초 특별공급 소득기준도 공공주택은 130%이하, 민영주택은 160%이하까지로 완화된다.

또 2월19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간이 적용된다. 공공택지의 경우 시세(인근지역 매매가) 80% 미만은 5년, 시세 80~100%는 3년이며 민간택지는 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년의 거주 의무기간이 발생한다.

(서울=뉴스1)