‘변창흠 3종세트’, 유력 후보지는 이곳!

국회에서 후보자 신분으로 인사청문회에서 답변하고 있는 변창흠 국토교통부 장관. 2020.12.23.<김재명기자 base@donga.com>

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 변창흠 국토교통부 장관을 포함한 관계부처 수장들이 모이는 부동산 점검 관계 장관 회의가 15일 개최된다. 이 회의는 지난해 꾸려진 부처 간 협의체로, 개최시기가 당정청 간 조율로 인해 당초 일정보다 늦춰진 것으로 알려졌다. 협의 결과가 이달 말 발표될 예정인 대책에 포함될 가능성이 높다는 뜻이다.

회의 안건과 관련해 홍 부총리는 10일 KBS 1TV ‘일요진단’에 출연해 “부동산시장 점검 장관관계회의에서 지난해 발표했던 재개발·재건축 확대에 의한 주택공급을 점검하고, 역세권에 대한 추가 주택공급 아이디어도 협의할 계획”이라고 밝혔다. 이른바 ‘변창흠표 주택공급 3종 세트’ 가운데 핵심적인 대책으로 평가받는 ‘역세권 확대 방안’에 대한 본격적인 논의가 이뤄질 것임을 시사한 것이다.

이에 따라 이날 점검회의 테이블에 올려질 ‘변창흠표 주택공급 3종 세트’의 세부내용에 관심이 모아지고 있다. 그동안 공개된 주택공급 관련 정부 계획과 시장 상황 등을 종합해 3종 세트의 세부 내용을 예측해본다.

● 지하철역세권 건축가능 면적이 최대 7배 확대

역세권 활용방안은 변 장관이 주택공급기관 간담회 등을 통해 지하철 역세권 반경을 350m에서 500m로 확대하고, 역세권 준주거지역 용적률을 평균 200%에서 최대 700%로 완화하겠다고 밝힌 바 있다. 이런 조치에 영향을 받을 수 있는 곳은 서울시내 307개 지하철 역 가운데 100여 개 정도로 추정되고 있다.

계획대로 역세권 반경이 확대되면 공급면적은 크게 증가할 것으로 보인다. 현행 도시계획법 상 역세권의 반경이 350m에서 500m로 늘고 여기에 역세권 준주거지역의 용적률이 3.5배 확대되면 실제 건축 가능면적(면적X용적률)은 7배 커진다.

이로 인해 정부가 지난해 8월 13일 발표한 ‘수도권 127만 호 주택공급계획’에 포함됐던 역세권 사업지들이 다시 주목받고 있다. 개발 가능성이 충분한 지역으로 평가된 곳들이기 때문이다. 주택공급계획에 따르면 △수서역 △사당역 △서울역(북부역세권) △수색역 △광운역 등이 포함돼 있다. 또 △강일차고지 △장지차고지 △용산정비창 등도 지하철 노선 주변에 위치해 공급 여력이 충분한 만큼 유력한 후보지로 거론될 수 있다.

● 영등포 등 8개 구 공장지대에 고층 아파트 단지 들어선다

준공업지구 활용 방침에 따른 적용 대상지역은 성동 도봉 양천 강서 구로 금천 영등포 강동 모두 8개 구. 관련한 시장 움직임 등을 고려할 때 영등포 롯데제과 부지 등이 유력 후보지로 거론되고 있다.

준공업지구 활용방안은 공장비율이 50%가 넘는 3000㎡ 이상 준공업지역 내 노후 공장용지를 산업·주거 복합공간으로 바꾼다는 게 핵심이다. 국토부는 다음달 말까지 후보지 3,4곳을 선정하고 2022년까지 주택 7000채를 확보할 계획이다.

서울시는 이와 관련해 최근 LH, SH 등 공공기관이 참여해 준공업지역을 개발할 경우 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮췄다. 60%에 해당하는 면적만큼은 주택을 조성할 수 있다는 뜻이다. 정부는 여기에서 한발 더 나아가 주택공급 활성화를 위해 용적률 인센티브를 강화하거나, 산업시설 의무비율을 추가로 인하하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

서울시내에서 준공업지구가 지정된 곳은 모두 8개 구, 1997만㎡이다. 이 가운데 가장 면적규모가 큰 곳은 영등포구로 502만㎡나 된다. 뒤를 이어 구로(420만㎡) 금천(412만㎡) 강서(292만㎡) 성동(205만㎡) 도봉(149만㎡) 양천(9만㎡) 강동(8만㎡) 구의 순으로 지정돼 있다. 부동산시장에서는 대상사업지로 △영등포구 양평동·문래동 일대 공장지대 △구로구 구로동·온수동·고척동 △금천구 독산동 △성동구 성수동 등이 유력한 것으로 보고 있다.

● 다가구 밀집지역, 중층 아파트 단지로 바뀐다

다가구 다세대 연립주택 등 저밀도 개발지역의 고밀 개발은 LH나 SH 등 공공기관이 참여해 사업을 이끌면 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주되, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부 채납하는 게 핵심이다. 모든 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높여주는데, 공공개발 방식을 도입하면 용적률 인센티브를 추가로 준다는 것이다.

여기에 건축규제도 공공 참여형 가로주택정비사업에 준한 수준으로 대폭 완화된다. 제2종 일반주거지역의 층수 제한은 7층 이하에서 15층 이하로 확대된다. 다른 공공 참여형 사업처럼 분양가상한제도 적용되지 않는다.

소규모 주택 정비사업은 대지면적 1만㎡ 미만에 200채 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다. 즉 서울 외곽지역의 다세대 다가구가 밀집된 지역이라면 15층 높이의 중층 아파트 단지로 탈바꿈할 수 있다는 뜻이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com