공공재건축 5만채 공급한다 했는데… 후보단지 7곳 다 참여해도 1400채만 늘어

사전컨설팅 대부분 ‘300가구 미만’
기부채납 부담에 주요 단지들 외면

공공 재건축 방식으로 사업을 추진할 수 있다고 수익성 분석을 의뢰한 7개 단지 대부분이 300가구 미만의 소규모 단지인 것으로 나타났다. 용적률 확대 등 인센티브에도 불구하고 임대물량이 많이 늘어난다는 점 때문에 대형 단지들의 참여를 유도하기 힘들 것이라고 전문가들은 보고 있다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 한국부동산원이 공동 운영하는 ‘공공정비통합지원센터’는 15일 서울 7개 재건축 단지에 대한 공공재건축 사전 컨설팅 결과를 개별 단지에 통보했다고 밝혔다. 공공재건축은 LH나 SH가 시행사로 참여해 용적률과 층수 제한 등을 완화해주는 대신 증가한 용적률의 50∼70%를 기부채납으로 환수하는 방식이다.

공공재건축의 첫 단계인 사전 컨설팅에 참여한 지역은 관악구 미성건영, 광진구 중곡, 중랑구 망우1구역, 영등포구 신길13구역, 서초구 신반포19차, 용산구 강변강서 등 7곳이었다. 컨설팅 결과 7곳 모두 용도지역 상향이 가능했다. 민간 재건축 때보다 용적률은 평균 96%포인트 늘고, 공급 가능한 주택 수는 19% 증가해 사업성이 개선되는 것으로 나타났다.

은마, 잠실주공5단지 등 서울 주요 재건축 단지들은 당초 사전 컨설팅을 신청했다가 철회했다. 과도한 기부채납 등이 수익성과 가치 하락으로 이어질 수 있다고 봤기 때문이다. 대규모 단지들이 참여하지 않을 경우 공공재건축을 통해 5년간 5만 채를 공급하겠다는 국토부의 목표는 달성하기 쉽지 않다.

이번에 사전 컨설팅을 받은 7곳이 모두 참여한다 해도 1400여 채 늘어나는 수준에 그치고 그마저도 불투명하다. 유일한 강남권 단지인 신반포19차 조합장은 “여러 대안 중 하나로 검토해 보려고 사전 컨설팅을 신청했다”며 “참여 여부는 조합원 투표로 결정할 것”이라고 말했다. 정부는 다음 달부터 2차 사전 컨설팅 신청을 받는다.

결국 분양가 상한제 완화, 층고 완화 등의 적극적 유인책 없이는 기대한 수준의 공급 효과를 보기 어려울 거란 지적이 나온다. 서울시 관계자는 층고 완화 여부에 관해 “사업이 본격 추진된 이후 개별 단지 상황을 고려해 결정할 것”이라고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com