서울 역세권 100여곳에 고층 아파트 들어선다

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 용산구 아파트단지. 2021.1.13/뉴스1 © News1

이르면 4월부터 서울시내 주요 지하철 역사 인근에 고층 아파트가 대거 들어설 것으로 전망된다. 서울 지하철역세권 인근 일반 주거지역이 준주거지역으로 ‘종 상향’되고, 용적률이 최대 700%로 완화되기 때문이다. 또 일조권, 채광 등을 이유로 제한했던 아파트 높이 규제도 최대 2배까지 허용된다.

국토교통부는 19일 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 지난해 발표된 ‘8·4 부동산 대책’의 후속 작업으로 진행된 것으로, 역세권 고밀 개발을 위한 용적률 완화가 핵심이다.

● 서울시내 지하철역세권 100여 곳에 고층 아파트 들어선다

현재도 교통이 편리한 역세권에 주거·상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발은 가능하다. 다만 일반주거지역은 현행법상 용적률이 최대 400~500%까지만 허용돼 고밀 개발엔 한계가 있었다. 하지만 이번 시행령 개정에 따라 앞으로 역세권 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하면 용적률은 200%에서 최대 700%까지 가능해진다. 3배 이상 늘어나는 것이다.

이번 조치의 대상지역은 서울시 지하철역세권의 약 33%에 해당하는 100여 곳으로 추정된다. 이들 지역은 일반주거지역 인근에 자리하고 있다.

고층 아파트 건설의 걸림돌 가운데 하나인 일조권 규제도 대폭 완화된다. 원래 아파트 높이는 건축법상 경계선과 아파트 간 거리의 4배 이내로 제한된다. 또 아파트 동과 동 사이 간격의 2배 이내로만 높이를 올릴 수 있다. 하지만 앞으로는 경계선 거리의 8배, 동 거래의 4배 이내로 완화된다.

이에 따라 경계선인 도로와 10m 간격에 아파트가 있다면 기존엔 높이가 40m로 제한되지만 앞으로는 80m까지 높일 수 있다.

다만 규제 완화 대가로는 올라가는 토지 가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부 채납해야 한다. 현행 서울시 조례인 ‘역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준’에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부 채납하도록 돼 있는데 시행령에선 100% 이내로 규정했다.

용적률 700%가 가능한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시가 조례를 마련하는 과정에서 확정할 계획이다. 현행 운영 기준으론 승강장으로부터 250m 이내이며, 청년주택에 한해 내년까지 350m로 풀려 있다.

변창흠 국토부 장관은 국회 청문회에서 역세권 개발 범위를 500m 수준으로 확대하는 방안을 제시한 바 있다. 이 경우 지하철역과 역 사이 거리가 1km 이내인 경우가 대부분이어서 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 해당될 수도 있다.

역세권 고밀개발은 4월 말 이후 실현될 것으로 보인다. 시행령 개정안이 이달 말 공포되면 3개월 이후 시행되기 때문이다. 시행 전까지 서울시 등 지방자치단체는 조례에다 시행령에서 위임한 사항들을 반영하기로 했다.

● 수서역, 사당역 등 우선 대상 가능성

계획대로 역세권 고밀개발이 진행되면 공급면적은 크게 증가할 것으로 보인다. 현행 도시계획법 상 역세권의 반경이 250m에서 500m로 늘고 여기에 역세권 준주거지역의 용적률이 3.5배 확대되면 실제 건축 가능면적(면적X용적률)은 7배로 커지기 때문이다.

이를 통해 추가로 건설 가능한 아파트 물량은 2만 채 이상이 될 것으로 추정된다. 서울시가 18일 진행된 부동산 관련 정부 부처 합동 브리핑에서 “역세권 용적률 완화를 통해 개발 가능한 지역을 물색하고 있고, 이를 통해 2025년까지 2만2000채 물량을 공급할 수 있을 것”으로 밝혔기 때문이다.

이번 조치로 영향 받을 수 있는 역세권은 어디가 될까. 현재 서울시가 선별작업을 진행 중이지만 정부가 지난해 8월 13일 발표한 ‘수도권 127만 호 주택공급계획’에 포함됐던 역세권 사업지들을 우선 주목할 필요가 있다. 개발 가능성이 충분한 지역으로 평가된 곳들이기 때문이다.

이 계획에 따르면 △수서역 △사당역 △서울역(북부역세권) △수색역 △광운역 등이 포함돼 있다. 또 △강일차고지 △장지차고지 △용산정비창 등도 지하철 노선 주변에 위치해 공급 여력이 충분한 만큼 유력한 후보지로 거론될 수 있다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com