[2·4 대책]서울 도심 32만가구 공급…남은 과제는?

역세권 용적률 상향·준공업지역·저층주거지 '고밀개발'
공공 주도 물량 공급 한계…실제 공급까지 최소 4~5년
집값·전셋값 '급등'…당장 입주 물량 없어 실효성 '의문'

정부가 집값 안정화를 위해 오는 2025년까지 서울 도심에 32만 가구의 신규 주택을 공급하겠다고 밝힌 가운데, 실제 공급까지는 풀어야 할 과제가 적지 않다는 지적이 나오고 있다.

정부가 오는 2025년까지 도심 역세권 등을 공공주도로 신속 개발해 서울에 32만 가구, 전국에 83만6000가구를 공급하는 대규모 공급대책을 내놨다. 정부는 이날 오전 더불어민주당과 당정협의를 거쳐 이 같은 내용이 담긴 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

집값 급등의 근원지인 서울은 공공이 주도하는 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 9만3000가구 ▲역세권 개발 7만 8000가구 ▲소규모 정비사업 6만2000가구 ▲비주택 리모델링 1만 8000가구 ▲신축매입 2만5000가구 등 총 32만 가구를 공급할 계획이다.

정부는 신속한 주택 공급을 위해 재개발·재건축 관련 규제를 대폭 완화한다. 도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 역세권의 용적률을 최대 700%까지 상향한다. 또 역세권·준공업지역 내 5000㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업 시행을 시행할 수 있도록 ‘소규모 재개발 사업’ 제도를 신설한다.

이와 함께 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 연구개발(R&D)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업 융합지구’로 개발할 예정이다. 낙후된 저층 주거지는 채광 높이 기준 등 규제를 완화하고, 생활 사회간접자본(SOC) 시설 개발로 ‘주택공급활성화지구’로 조성할 계획이다.

정부는 정비사업을 신속하게 추진하기 위해 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 추진될 수 있도록 했다. 또 정부는 주택 공급대책 수립, 법령 등 제도 개선을 담당하고, 지자체는 인허가 등 절차 지원, 주민협의, 조례 등 제도 개선 등을 추진하는 역할 분담을 추진하는 ‘공공주도 패스트트랙 모델’을 적용한다. 이를 통해 평균 13년 걸리는 정비사업 기간을 5년 이내로 단축시킬 수 있다는 게 정부의 설명이다.

정부는 공공이 주도하는 정비사업에 민간 참여를 확대하기 위해 각종 인센티브도 제공한다. 공공 정비사업에 참여하는 조합에게는 재건축 조합원 2년 거주의무를 적용하지 않기로 했다. 또 용도지역 1단계 종상향이나 법적상한 용적률의 120% 상향 등도 적용하고, 재건축초과이익 부담금 미부과, 현물 납입 시 양도세 비과세 등의 혜택을 부여한다. 아울러 토지소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(10~30%p)를 보장하고, 아파트 상가 우선 공급을 보장한다.

변창흠 국토부 장관은 이날 “불안심리 해소를 위해 추가적인 주택공급이 절실한 상황”이라며 “2025년까지 전국 80만가구, 서울 30만가구 이상을 추가로 공급하겠다”고 강조했다.

변 장관은 “많은 분들이 서울에서 더 이상 집을 지을 공간이 없다고 생각하지만, 서울을 비롯한 도시를 잘 살펴보면 제대로 이용되지 못하고 있는 땅이 많다”며 “도심에서 획기적으로 주택을 확대할 수 있도록 공공이 주도하는 새로운 패스트트랙 모델을 만들었다”고 말했다.

정부는 투기 수요 차단을 위한 대책도 내놨다. 공급권은 1가구 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선 공급권을 부여하지 않기로 했다. 변 장관은 공급대책과 관련한 투기수요 유입과 관련해 “지분 쪼개기 등 우회수단을 철저히 차단하고 사업 예정구역에 대해 실거래 단속도 강화하겠다”고 전했다.

정부는 서울 등 수도권을 넘어 전국을 대상으로 역대 최대 규모의 주택 공급 대책이라고 자평했지만, 앞으로 넘어야 할 산이 더 험준할 것이란 관측이 나온다. 특히 공공이 직접 시행하는 새로운 유형의 정비사업을 통해 조합원에게는 2년 거주 의무 미적용하고, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 혜택을 보장했지만, 공공재개발·재건축 성사 여부와 주택공급의 실효성이 있을지 여전히 미지수다.

서울 주택공급 확대 정책의 핵심인 ‘역세권과 저층 주거지의 고밀도 개발’은 빌라와 다가구, 상가 등이 밀집해 이해관계가 복잡해 실제 참여율이 낮으면 정부의 공급 계획에 차질이 불가피하다.

또 10년 넘게 사업이 표류한 재개발·재건축 구역을 공공이 참여한다고 해서 속도를 낼 수 있을지도 의문이다. 사업 절차상 단기간에 주택을 공급하기도 어려워 주택시장 안정화 효과를 낙관하기 쉽지 않다. 이와 함께 정부가 개발이익에 대한 철저한 환수를 원칙으로 제시하고 있어 용도변경에 따른 토지 가치 상승분과 개발이익 환수 문제를 두고 치열한 공방도 예상된다.

일각에선 도심 고밀개발에 따른 주차 문제와 교통 환경, 교육 등을 해결책이 병행되지 않는다면 난개발이 될 것이라는 우려도 제기되고 있다.

전문가들은 정부의 주택 공급 확대 방안이 이전과 비슷한 공공 위주의 공급으로는 한계가 있다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 수십만 채를 공급하겠다고 하더라도 당장 입주 물량이 아니기 때문에 집값과 전셋값 상승세에 별다른 영향을 미치지 않을 것”이라며 “정부가 공급 확대로 방향을 전환하더라도 당장 입주할 물량이 없다 보니 주택 공급에 대한 불안 심리를 잠재우기 어렵다”고 설명했다.

권 교수는 “개발이익에 대한 환수와 이해 당사자가 원하는 수익 배분 등의 문제로 사업이 치진과정에서 무산될 수도 있다”며 “당장 공급할 수 있는 물량이 제한적인 상황에서 한시적이라도 양도세 중과를 완화해 다주택자들이 보유한 집을 매물로 나올 수 있도록 유도할 필요가 있다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]