[2·4 대책]공공 직접시행 정비사업 신설…재초환 면제 등 파격 혜택

공기업 주도로 사업에 속도…평균 13년에서 '5년 이내' 단축
조합 총회 등 인허가 간소화에 '2년 실거주 의무' 적용 않기로
토지 소유자 상황별 맞춤 지원…"모든 수단 활용, 참여 활성화"

정부가 도심 주택공급을 활성화하기 위해 공공이 직접 정비사업을 시행하고, 민간의 참여를 유도하기 위해 재건축초과이익환수(재건축 부담금)을 면제하는 등 혜택을 부여하기로 했다.

국토교통부는 4일 발표한 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 통해 이 같은 내용의 ‘공공 직접시행 정비사업’을 신설하겠다고 발표했다.

이 사업은 토지 등 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 되는 기존의 정비사업 방식과 달리, 재개발·재건축을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 주도하는 방식이다.

공기업 주도로 사업·분양계획을 수립해서 신속하게 사업이 추진될 수 있다는 것이 장점이라고 국토부는 설명했다.

국토부에 따르면 기존 정비사업의 경우 정비구역 지정에서 이주까지 걸리는 시간이 평균 13년이 걸린다. 반면 공공이 직접 시행할 경우 절반 이하인 5년 이내로 단축할 수 있을 것으로 국토부는 전망했다.

국토부는 이를 위해 공공 시행 재개발·재건축의 경우 사업시행인가 시 건축심의, 교통영향평가 등을 통합 심의해 신속한 인허가를 지원하기로 했다.

특히 조합 총회 등도 생략해 절차를 대폭 간소화한다.

기존 사업방식은 주민의 의사결정이 필요한 관리처분 방식만 허용했기 때문에 정비계획 수립, 사업시행인가 등 매 사안마다 주민 동의를 받아야 했다. 하지만 정부가 계획한 공공 주도 방식은 조합원 과반수의 요청을 받아 공기업이 사업시행을 전담하기 때문에 조합 총회를 별도로 개최할 필요가 없다.

또 관리처분 방식은 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담하는 방식이지만, 새로운 정비사업 방식에서는 조합원이 소유자산을 현물로 선납한 뒤 추후 정산하는 방식이다. 공기업에 소유권이 이전되기 때문에 사업 리스크가 이전된다.

국토부는 참여 활성화를 위해 재건축부담금 면제 등 각종 ‘당근책’도 제시했다.

재건축 부담금은 개발이익의 사유화를 막기 위해, 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 지난 2013년부터 유예되다 2018년 1월 다시 시행됐다.

국토부는 공공 직접 시행 방식은 개발이익이 공공으로 귀속되기 때문에 부담금 부과 대상에서 제외하겠다는 입장이다. 국토부 등에 따르면 강남권 재건축 단지 기준 조합원 1인당 최대 5억2000만원 수준이다.

또 ‘재건축 조합원 2년 거주 의무’도 적용하지 않을 방침이다.

정부는 지난해 6·17 대책을 통해 조합 설립 전 재건축 단지에 대해 ‘2년 실거주 의무’를 부여하기로 하고 법 개정을 추진 중이다. 소유주가 거주하지 않으면서 투기 목적으로 주택을 구입해 시세차익만 거두는 것을 봉쇄하기 위한 것으로, 이르면 올해부터 실거주 2년 미만의 조합원은 재건축 분양권을 받지 못하게 될 전망이다.

다만 공공 직접 시행 방식의 경우 조합이 아닌 공기업이 사업부지를 소유하고 공급하는 방식이기 때문에 이 같은 거주의무가 없다. 또 공기업에 사업부지를 현물선납 시 양도세 비과세 혜택도 적용된다.

이와 함께 정비사업에 참여 시 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향 등 도시·건축 규제를 완화한다.

국토부는 자금 부담능력이 없는 특수상황 토지소유자에 대한 지원 방안도 마련했다.

부담능력 없는 실거주자는 추가 비용없이 신축 아파트에 입주하는 이익공유형 환매조건부 주택(공공자가주택) 또는 신(新) 수익공유형 모기지를 공급한다.

전세금 반환 여력이 없는 집주인은 요건 충족 시 전세금 반환 대출이 가능한 보증 상품(HUG) 지원할 계획이다. 월세수입 의존 고령자에게는 일정금액의 정기배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득기회도 준다.

실경영 상가·공장주는 상가·산업시설 신축 시 실경영 상가·공장주 수요에 맞춰 시설 비율 결정하는 한편 지역 변경이 가능하다면 수도권 신규택지 내 이주도 지원할 예정이다.

세입자도 이주비 지원, 건설기간 동안 인근 공공임대주택 안내, 건설 후 공급되는 공공임대 및 공공자가주택을 공급한다. 영세상인을 위한 건설기간 중 임시영업시설을 지원하고 신축 아파트·상가 재정착 지원도 추진된다.

국토부는 “특수상황 토지주에 대한 지원, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원은 도심 공공주택 복합사업에서 제시한 모든 가용수단을 활용해 참여를 활성화하겠다”면서 “다만 재건축 공공임대는 무주택, 소득, 자산요건 등에 따라 입주요건이 차등될 것”이라고 밝혔다.

[서울=뉴시스]