공공이 직접 13만채 재개발-재건축… ‘2년 거주 의무’ 적용안해

[2·4 부동산 대책]‘5년내 83만채’ 공급대책 주요내용

도심 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등을 공공기관 주도로 개발해 주거용지를 확보하는 공급대책을 정부가 내놓았다. 서울의 대표적 준공업지역인 영등포구 문래동 일대. 김재명 기자 base@donga.com

정부가 4일 내놓은 2·4공급대책은 공공기관이 주도적으로 토지를 개발해 주택 공급물량을 대폭 늘리려는 취지를 담고 있다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공개발 사업에 각종 규제를 완화해주는 방식이다. 재건축 초과이익 환수제를 적용하지 않고 정부가 추진 중인 재건축 조합원 2년 거주 의무를 부과하지 않는 게 대표적이다. 공공의 주도권을 강화하는 대신 민간 이익을 보장해 사업에 속도를 높이겠다는 구상이다.

○ 사업 속도 느렸던 역세권과 빌라 밀집지에 초점

공공주도 개발사업의 공급량은 33만2000채로 전체 목표치(83만6000채)의 약 40%다. 이 중 19만6000채는 ‘도심 공공주택 복합사업’으로 공급한다. 도심 역세권(지하철역으로부터 350m 이내)과 준공업지역, 저층주거지에서 공공기관이 주도해 고밀 개발하는 사업으로 현행 공공주택특별법을 개정해 3년간 한시 도입한다. 사업 참여 시 용적률을 최고 700%(역세권 기준)까지 올려주고 주차장 설치 의무, 일조 및 채광 기준을 완화해준다.

공공기관이 직접 재개발이나 재건축 사업을 시행하는 ‘공공 직접시행 정비사업’(13만6000채)도 신설한다. 기존 공공재개발이나 재건축은 조합과 공기업의 공동 시행이 가능했지만 공공 직접시행 정비사업은 공기업 단독 시행만 가능하다.

공공 개입이 커지는 대신 인센티브를 더 준다. 용도지역 상향과 용적률은 법적 상한선의 1.2배까지 올려주는 것은 물론이고 재건축 초과이익 환수제와 재건축 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않기로 했다. 최고 35층인 아파트 층수 제한도 풀어줄 방침이다.

공공이 시행하는 만큼 조합을 설립하지 않고 부지 확보부터 분양까지 전 과정을 전담한다. 이미 조합이 있는 단지도 참여할 수 있다. 선정된 시공 및 설계업체와의 계약은 그대로 유지되지만 기존 조합은 해산해야 한다. 민간이 소유한 땅에서 공공분양을 실시하는 셈이다. 다만 시공은 주민들이 원하는 민간 건설사에 맡기고 아파트 명칭도 ‘래미안’, ‘자이’와 같은 민간 브랜드를 달 수 있도록 했다.

○ 공공이 재건축 사업 틀어쥐고 속도전

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공공주도 개발은 토지 소유주나 기존 조합원 3분의 2의 동의를 받아야만 추진할 수 있다. 민간 참여율에 따라 공급대책의 성패가 달려 있는 셈이다. 정부는 민간이 추진할 때보다 수익률을 10∼30%포인트 높이고 인허가 절차도 간소화해 10년 이상 걸리는 사업기간을 5년 이내로 단축하겠다고 강조하고 있다.

정부가 이날 공공주도 개발 시 사업성이 높다고 자체 판단한 지역을 ‘우선추진 검토대상’으로 선정했다. 도심 공공주택 복합사업은 283곳, 공공 직접시행 정비사업은 100곳이다. 서울에선 뉴타운 해제지역을 포함해 사업 추진이 지지부진한 기존 정비사업지 등 222곳이 포함됐다. 구체적인 지역은 비공개다.

○ 4일 이후 매수해도 입주권 못 받아

정부는 이번 공급대책에서 밝힌 사업 대상지역에서 4일 이후 매매 계약을 체결한 경우에는 신축 아파트나 상가 입주권을 주지 않기로 했다. 공공 개발로 인한 투기 수요를 막기 위한 조치다. 이날 이후 사업 대상지역에서 주택을 취득하면 시세보다 싼 감정평가 금액대로 처분해야 한다. 이날 이전에 건축허가를 받은 건물에만 입주권을 인정하기로 했다. 기존 단독주택을 허물거나 빈 땅에 빌라를 짓는 ‘지분 쪼개기’를 차단하기 위해서다.

신축 아파트 입주권은 동일한 사업지역에선 1가구 1주택이 원칙이다. 한 지역에서 여러 채의 주택을 갖고 있더라도 입주권은 1채만 준다는 뜻이다. 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한된다. 입주권을 받은 소유주는 계약일로부터 5년간 투기과열지구에서 추진되는 다른 공공 개발이나 일반 정비사업의 조합원이 될 수 없다.

정부는 공공 주도 개발 추진이 공식화되는 즉시 토지거래허가구역으로 묶어서 실거주 목적이 아닌 매매를 제한한다. 과열 조짐을 보이면 인근으로 토지거래허가구역을 확대 지정하고, 가격이나 거래량이 예년보다 10% 이상 오르면 사업 대상지역에서 제외하는 ‘강수’도 뒀다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “투기 억제 방안은 고심한 흔적이 보인다”며 “토지 소유주의 합의를 이끌어낼 수 있는 구체적인 수익 보장 방안이 나오지 않아 실제 공급량이 시장에 풀릴지는 불투명하다”고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com