강남 재건축 부담금 수억원 줄어들듯…계산법 바꿔 완화

서울 송파구 신천동 미성클로버·진주 아파트 재건축 단지. 2020.7.29/뉴스1 © News1

19일부터 재건축 부담금 계산 방식이 바뀐다. 공시가격의 시세 반영률이 높아지면서 시세 상승률을 넘어 과도하게 재건축 부담금이 부과되는 것을 막기 위해서다. 이에 따라 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트의 부담금이 수억 원 이상 낮아질 것으로 기대된다.

국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안’이 16일 열린 국무회를 통과했다고 밝혔다. 이번 개정 시행령은 지난해 6월 발표된 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에 포함된 ‘재건축부담금 규제 개선책’의 후속조치다.

핵심은 공시가격 현실화 정책에 따라 재건축 부담금이 높게 산정되는 문제를 막기 위해 사업 종료 시점 공시율을 개시 시점 주택가격 산정 때 동일하게 적용하는 것이다. 재건축부담금은 종료 시점과 사업 시작 시점의 가격 차이를 바탕으로 계산해서 정한다. 따라서 이번 조치로 개시시점의 가격이 올라가고, 그만큼 가격 차이는 줄어들 가능성이 커졌다.

즉 재건축 부담금은 [사업 종료시점 주택가액-{(개시시점의 주택가액×정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용}]으로 계산한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이 때 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 기준은 각각 재건축 추진위원회 설립 시점과 준공 시점 공시가격이다.

문제는 정부가 공시가격을 현실화하겠다고 선언하면서 발생했다. 정부는 현재 70% 수준인 공시가격 시세반영률을 2025~2030년까지 단계적으로 90%까지 끌어올릴 방침이다. 이에 따라 공시가가 매년 인상될 수밖에 없는 구조다.

정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 반면 현재 진행 중인 재건축 사업의 경우 시세반영률이 70%를 밑도는 경우가 적잖다. 결국 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산될 수밖에 없다.

이번 개정 시행령에 따라 재건축 개시 시점의 주택가액은 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱해서 산정한다. 예컨대 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 정한다는 것이다.

부동산 업계에서는 개정 시행령을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억 원 이상 줄어들 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억 원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.

국토부는 또 시행령 개정을 통해 한국부동산원(옛 한국감정원)을 통해 재건축 부담금을 검증할 수 있도록 했다. 시장·군수·구청장이 재건축 부담금 예정액을 통지하거나 결정·부과 등을 위해 필요한 경우 부동산원에 검증을 의뢰하면, 외부 전문가로 구성된 심사단이나 자문위원회를 구성해 주택가액과 개발비용 등이 적정하게 산정됐는지 확인한다는 것이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com