수도권 3기 신도시 포함 37만채, 1기보다 커진다는데…

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 숲. 2020.6.11 최혁중 기자 sajinman@donga.com

정부가 ‘2.4 대책’의 일환으로 추진하는 수도권 신도시 후보지를 이르면 이달부터 공개하기로 했다. 또 대책 발표 이후 사업예정구역 내 부동산 취득 시 우선공급권(입주권)을 주지 않는 것을 재산권 침해로 보기는 어렵다는 입장을 재확인했다.

대책의 추진 속도는 끌어올리고 기본 방침은 흔들림 없이 끌고 가겠다는 원칙을 분명히 한 셈이다. 정부는 이를 통해 집값과 전세금이 안정되길 바란다는 뜻도 숨기지 않았다.

하지만 대책의 성패를 좌우할 민간의 반응은 심드렁하다. 정부의 공급 확대 방침이 지나치게 장밋빛인 데다가 이전에 쏟아낸 각종 규제 방안과 충돌하면서 제대로 된 효과를 기대하기 어렵기 때문이다.

● 2·4 대책 신도시, 이달 공개…3기 수도권 신도시, 1기보다 규모 커진다

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 17일 정부서울청사에 열린 제15차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “약 25만 채에 달하는 신규 공공택지는 시장혼란 방지를 위해 구획획정 등 세부사항을 철저히 준비하면서 1분기(1~3월)를 시작으로 2분기(4~6월)까지 신속히 후보지 발표를 완료할 방침”이라고 밝혔다.

이와 관련 윤성원 국토교통부 1차관은 이날 MBC라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “신규택지는 빠르면 2월말이나 3월초에 1차분을 발표 하겠다”며 “규모가 큰 것은 3기 신도시와 유사한 게 있고 중규모도 있다”고 말했다.

새로 추가될 신도시 후보지의 전체 규모는 기존 3기 신도시 수준이 될 것으로 보인다. 변창흠 국토부 장관이 16일 연합뉴스와 인터뷰에서 “수도권에서 18만 채를 공급할 수 있는 신규 택지 면적을 합하면 3기 신도시와 비슷한 규모”라고 밝혔기 때문이다.

기존 3기 신도시는 모두 8곳으로 구성돼 있다. 우선 신도시의 기준이 되는 면적 330만㎡를 넘는 △남양주 왕숙(면적 866만㎡·공급주택 5만 4000채) △하남 교산(631만㎡·3만 4000채) △인천 계양(333만㎡·1만 7000채) △고양 창릉(813만㎡·3만 8000채) △부천 대장(343만㎡·2만 채) 등 5곳이 있다.

여기에다 100만㎡를 넘는 대규모 택지인 △남양주 왕숙2(239만·1만 5000채) △과천 과천(168만㎡·7000채) △안산 장상(221만㎡·1만 4000채) 등 3곳이다. 이들을 합친 전체 면적은 3614만㎡이며, 전체 공급 물량은 19만 9000채이다.

정부 계획대로 2·4 대책에 따라 수도권 신도시가 추가된다면 면적은 7000만㎡ 이상, 공급 물량은 37만 채에 달할 것으로 추정된다. 이는 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 면적(5010만㎡)과 공급주택(29만여 채)을 훌쩍 뛰어넘는 규모다.

이날 회의에서는 지난해 발표한 ‘8·4 대책’과 ‘11·19 대책’에 대한 점검도 이뤄졌다.

홍 부총리는 “8·4대책 신규 부지의 경우 대부분 지역에서 지자체 등과 협의가 진척되고 있어 연내 지구지정, 사업승인 등 인허가 절차가 본격화될 것”이라며 “태릉골프장 부지는 올해 하반기 공공주택지구 지정을 추진하고, 서울 조달청 부지는 당초 이전청사 완료 후 이전하는 사업 절차를 임시청사 선(先) 이전 후 부지를 개발하는 방식으로 바꿔 사업 기간을 단축할 예정”이라고 밝혔다.

홍 부총리는 이어 “11·19 대책은 상반기 중 목표 공급물량(전국 4만 9000채·서울 5000채)이 차질 없이 달성되도록 진력하되 11·19 대책 관련 신규 매입약정 전용 사업자 대출 보증 신설 등 제도개선도 3월까지 완료하겠다”고 덧붙였다.

홍 부총리는 “2·4 대책과 기 발표 물량을 합산할 경우 2025년까지 205만 채 주택이 공급되는 것으로 2000년대 들어 최대 규모”라며 “비상한 각오로 특단의 공급대책을 반드시 달성해 나가겠다”고 강조했다.

●“현금정산 재산권 침해 아니다”…금주에 관련 법 국회 제출

서울 중구 남산 서울N타워에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴시스 DB

홍 부총리는 사유재산권 침해 논란이 제기되고 있는 2·4 대책 발표 이후 사업예정구역 내 부동산 취득 시 우선공급권(입주권)을 주지 않는 것에 대해 “재산권 침해로 보는 것은 곤란하다”고 선을 그었다. 도심 내 대규모로 주택을 공급하면서도 사업 초기의 단기적 시장 불안을 최소화하기 위한 정책적 고민의 결과라는 것이다.

홍 부총리는 이어 “기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며, 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당하므로 이를 재산권 침해로 볼 수 없다”고 덧붙였다.

2.4 대책의 목표 물량이 과도하게 계상됐다는 지적에 대해선 “시장의 기대참여율은 보수적 관점에서 산출됐다”며 “신속한 사업대상지 지정이 이루어진다면 실현 가능성에 대한 오해도 불식될 수 있을 것이라 기대한다”고 해명했다.

공공 직접시행 정비사업으로 민간의 자율성이 제약되는 것이라는 우려에 대해선 “토지주·조합 등의 의사반영 또는 선택폭을 넓혀주는 것”이라고 반박했다.

홍 부총리는 또 “대책이 시장심리 안정으로 이어지기 위해선 신속히 구체화·가시화하는 것이 관건”이라며 “관련 법안을 금주 중 국회에 제출하고, 3월까지 개정을 추진해 6월 시행에 차질이 없도록 하겠다”고 말했다.

이어 “도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업의 경우 법 시행과 함께 후보지 선정이 시작될 수 있도록 후보지역에 대해 2월부터 2, 3개월간 집중적으로 사업관계자 등에 대한 설명회를 개최할 것”이라고 덧붙였다.

이날 회의에서 정부는 부동산 시장 교란행위를 차단하겠다는 의지도 거듭 분명히 했다.

홍 부총리는 “정부는 부동산 거래질서 확립을 위해 관계기관을 중심으로 불법 불공정 거래에 대한 집중단속(아파트 분양 시장 불법행위), 상시조사 등을 진행 중”이라며 “특히 최근 빈번히 발생했던 신고가 거래계약 체결 후 다시 취소하는 사례에 대해서는 국토부, 부동산원이 집중 점검해 교란행위가 적발될 경우 관용 없이 엄중 책임을 물을 것”이라고 말했다.

● 정부는 “시장 안정” 자신 vs 시장 반응은 “글쎄…”

이날 회의에서 정부는 2·4 대책의 성공에 대한 자신감을 드러냈다.

홍 부총리는 “2·4 대책의 시장영향을 판단하기엔 이르다”면서도 “지난주 발표된 부동산원의 주택매매시장 통계에 따르면 서울, 지방의 매매가격 상승폭이 소폭 둔화되는 모습을 보였다”고 밝혔다. 또 “전세시장은 수도권 입주물량 증가 영향으로 매물누적이 지속되는 가운데 작년 12월 이후 상승폭이 지속 축소되고 있다”며 시장 안정감에 대한 기대를 숨기지 않았다.

홍 부총리는 또 마무리 발언을 통해 “글로벌 금융위기 당시 서울아파트 매매가가 큰 폭으로 조정받았던 경험도 있는 만큼 이제 시장 참가자들이 긴 시계에서 냉철하게 짚어보고 시장에 참여해야 할 때라고 생각한다”고 경고의 메시지를 던졌다.

하지만 시장 반응은 정부 기대와 온도 차이가 있다. 우선 2·4대책의 핵심적인 사업이라 할 수 있는 도심 고밀을 통한 공급 확대에 대한 민간과 지자체의 반발이 적잖다. 또 사유재산권 침해 논란이 계속될 가능성이 크고, 협의 과정이 정부 기대와 달리 길어질 수 있다는 점도 넘어야 할 산이다.

여기에 25차례에 걸쳐 각종 부동산 대책을 쏟아내면서 거미줄처럼 복잡하게 쳐져 있는 규제도 발목을 잡을 가능성이 크다. 19일부터 적용되는 분양가상한제 적용주택에 대한 입주자 거주의무 기간 확대를 담은 주택법 시행령이 대표적이다.

‘전월세 금지법’으로도 불리는 이 시행령에 따라 재건축 재개발 등을 통해 분양되는 새 아파트는 2년, LH나 SH 등이 조성한 택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전세나 월세를 놓을 수 없다.

이 시행령의 목적은 정부가 분양가를 시세보다 낮게 책정함으로써 발생하는 시세차익을 노린 부동산 투기를 막자는 것이다. 하지만 부동산 전문가들은 임대차 3법 도입으로 가뜩이나 불붙은 수도권 전세난이 더욱 가중될 우려가 크다고 입을 모았다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com