꿈에 그리던 내 집 장만 꿈에 부풀었던 김 모 씨는 최근 매도인로부터 갑작스러운 계약 파기 통보를 받았다. 집값이 크게 오르면서 매도인이 집을 팔지 않겠다고 마음을 바꾼 것. 살던 월세방도 뺐던 김 씨는 속수무책으로 발만 동동 구르고 있다.
김 씨처럼 최근 치솟는 집값에 거래계약을 파기당하고 길거리에 나앉게 돼 피해를 호소하는 서민들이 적잖다. 현재로서는 공인중개사를 통해 거래를 했어도 매도인이 계약 파기를 요구하면 이를 저지할 뾰족한 방법이 없다.
관련 법(민법 제565조 제1항)에 따르면 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있어서다. 이는 계약 이후 첫 중도금을 내기 전에 매수자가 계약금의 두 배를 배상금으로 지불하면 계약을 파기할 수 있다는 뜻이다.
하지만 ‘하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법’이다. 주택 매입을 앞둔 실수요자들이 주목해야할 ‘계약 파기 예방법’을 정리해본다.
▲잔금납부일 전에 일부 입금 ▲계약기간 촘촘히 설정 ▲계약금 더 많이 지급 ▲가계약금과 본계약
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 우선 “매도인의 계약파기는 원칙적으로 계약 이행 전에만 할 수 있다”며 “매수인이 이를 예방하기 위해서는 계약 이행을 빨리하는 것이 중요하다”고 말했다. 중도금이나 잔금지급일 이전에 일부를 지급하라는 뜻이다.
엄 변호사는 “잔금지급일 이전에 일부 금액을 지급하면 계약 이행으로 인정돼 매도인의 계약파기가 불가능해진다”고 조언했다.
계약금과 중도금, 잔금 지급시기를 촘촘하게 설정하는 것도 도움이 된다. 엄 변호사는 “요즘 같은 시기에 집주인이 계약파기를 하는 이유는 시간이 지날수록 집값이 오르기 때문”이라며 “계약이 반드시 이행되길 원한다면 중도금 잔금 등의 납부시기를 가까이 두고 즉시 시행하는 것도 파기를 막는 방법”이라 귀띔했다.
이어 “보통 계약금(매매가의 10%)보다 더 많이 지급하는 것도 도움이 된다”고 덧붙였다. 예를 들면, 10억 원 상당의 아파트를 매수할 경우 계약금은 1억 원이지만, 1억 원 이상을 계약금으로 보내 매수 의사를 확실히 해두라는 것이다.
‘가계약금’인지 ‘본계약금’인지를 두고도 분쟁이 발생할 수 있다. 따라서 엄 변호사는 “특정이 안 된 가계약금일 경우 매도인은 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다”며 “가계약금 지급 이후 본 계약을 체결할 경우에는 계약 내용을 분명히 정할 필요가 있다”고 강조했다.
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