신길·망우·관악 등 서울 공공재건축 후보지 5곳 선정

7일 국토교통부는 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 발표했다. 서울 영등포구 신길 13구역 내에 위치한 공공재건축 후보지 모습.김재명기자 base@donga.com

서울 영등포구 신길동 13구역과 중랑구 망우동 1구역, 관악구 신림동 미성건영아파트, 용산구 이촌동 강변강서아파트, 광진구 중곡동 중곡아파트 등 5곳이 정부가 ‘8·4 대책’으로 추진하는 ‘공공 재건축 선도사업’의 첫 후보지로 선정됐다.

정부는 5곳에 대해 용적률을 최대 3배 이상 높여주는 등 혜택을 부여해 2200여 채의 주택을 공급하기로 했다. 이를 위해 10월까지 필요한 주민 동의를 확보하고, 연내 정비계획을 확정할 계획이다.

정부는 또 ‘2·4대책’에 따라 추진하는 ‘공공직접시행 정비사업’과 ‘소규모 재개발·재건축 사업’에 7일까지 101곳이 신청했다고 밝혔다. 이들을 대상으로 입지 요건과 사업성 검토 작업 등을 진행한 뒤 조만간 후보지를 확정 공개할 방침이다.

하지만 이 같은 정부의 계획대로 사업이 추진될지 여부는 미지수다. 공공이 주도하는 부동산 개발사업에 대해 신뢰도가 땅에 떨어지면서 민간의 참여가 매우 저조하기 때문이다. 게다가 7일 치러지는 보궐선거 결과에 따라 사업 전체가 흔들릴 수도 있다는 우려마저 제기되고 있다.

● 8·4대책의 공공재건축 선도사업, 첫 후보지 선정

국토교통부는 7일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(일명 ’8·4대책‘)’에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 확정했다고 발표했다. 공공재건축은 주택 공급 촉진을 위해 LH·SH 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제를 완화해주고, 정비계획 수립 등을 지원하는 사업이다.

국토부에 따르면 이번에 후보지로 선정된 5곳은 용적률이 평균 178%포인트 증가하면서 주택공급물량은 1.5배 늘어날 것으로 추정됐다. 또 조합원들이 추가로 내야하는 분담금은 민간 재건축 대비 평균적으로 절반 이상 줄어들 것으로 예상됐다.

SH가 맡게 될 영등포 신길 13구역은 용도지역이 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향 조정되고, 용적률은 124%에서 379%로 높아지면서 분담금은 85%가 줄어들 것으로 분석됐다. 이에 따라 주택수는 233채에서 461채로 배가량 늘어날 것으로 기대됐다.

LH가 책임질 중랑 망우 1구역은 2종에서 3종으로, 층수는 7층에서 23층으로 각각 상향조정되고 용적률(134%→225%)도 높아진다. 이에 따라 주택수도 134채에서 225채로 60%이상 증가한다.

SH가 담당할 관악 미성건영도 종 상향(2+3종→3종), 용적률 제고(159%→299%) 등을 통해 주택이 511채에서 695채로 증가하고, 분담금은 45% 줄어들 것으로 예상됐다. 이밖에 SH가 관리할 용산 강변·강서(213채→268채), 광진 중곡(276채→370채) 등도 비슷한 절차를 거쳐 주택 공급 수가 늘어날 것으로 분석됐다.

● 2·4대책 공공직접시행 정비사업, 101곳 신청 접수

국토부에 따르면 ‘2·4 대책’에 따라 추진되는 ‘공공직접시행 정비사업’과 ‘소규모 재개발·재건축’ 사업과 관련해 2월23일부터 7일까지 신청을 받은 결과, 총 101곳이 접수한 것으로 나타났다. 주민 제안이 24곳이고, 지방자치단체 제안이 69곳, 민간 제안이 8곳이다.

후보지들은 ①여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역 ②입지가 열악하여 민간 참여 유도가 어려운 지역 ③공공 재개발·재건축 추진 검토 지역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역 등이었다.

인천 A재개발구역은 규제로 자력개발이 어려운 대표적인 지역이다. 역세권으로 2009년 조합이 설립된 후 2010년 시공사까지 선정했지만 2종 일반주거지역으로 묶여 사업성이 떨어지자 사업이 진전을 보지 못했고, 2018년 시공사 선정마저 취소된 상태였다.

서울 B재건축구역은 입지조건이 열악해 민간 참여 유도가 어려운 대표 사례다. 5000㎡ 미만의 좁은 부지에 기존 주택이 200채를 초과하여 일반분양분이 거의 없는 등 수익성 확보가 쉽지 않은 곳이었다. 이에 따라 1990년대 초반 조합은 설립됐는데도 후속 사업이 진행되지 못했다.

서울 C재개발구역은 공공재개발로 후보지로 선정된 구역으로 사업 방식 비교를 통해 합리적인 의사결정을 위해 공공 직접시행 컨설팅 신청한 케이스다.

국토부는 공공직접시행 정비사업 등은 조합 등 주민의사 확인이 선행돼야 하는 만큼 지자체·민간이 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공할 예정이다. 또 주민 제안의 경우에는 사업계획에 대한 컨설팅 결과를 4,5월 중 제시하고, 전체주민의 10% 이상의 동의를 확보한 뒤 7월 중 후보지로 최종 선정할 계획이다.

● 13만 5000채 공급 목표, 달성 어려울 듯

국토부는 ‘8·4대책’과 ‘2·4대책’ 등을 통해 서울 등 대도시 도심에서 모두 5년간 13만 5000채를 공급할 계획이다.

우선 이번에 발표한 공공재건축 선도사업을 포함해 공공 참여형 고밀 재건축과 정비 예정 및 해제구역의 공공재개발 활성화 등을 통해 7만 채를 확보할 계획이다. 이어 △규제 완화 등을 통한 도심 공급 확대를 통해 5000채 △기존 공공분양 물량 사전청약 확대 등을 통해 6만 채를 각각 조성할 방침이다.

이를 위해 부지 매입 등 택지 개발에 적극 나서고, 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 관련 제도를 정비해나갈 계획이다.

하지만 정부 의도대로 목표를 달성할 가능성에 대해선 부정적인 반응이 적잖다. 무엇보다 정부 계획에 대한 반응이 미적지근하다.

지난해부터 추진해온 공공재건축 선도사업에 7곳만이 신청해, 최종적으로 5곳만 선정된 게 대표적이다. 101곳이 신청했다는 ‘공공직접시행 정비사업’과 ‘소규모 재개발·재건축’ 사업도 지자체 제안이 70%가량(69곳)이나 된다. LH 땅 투기 의혹 제기 이후 공공에 대한 신뢰도가 땅에 떨어진 상태에서 주민 동의 10% 확보라는 문턱을 넘기가 쉽지 않기 때문이다.

7일 치러지는 서울시장 보궐선거는 결과에 따라 ‘8·4대책’ ‘2·4대책’의 근간이 되는 공동 주도 도심 개발 사업 전체를 뒤흔들릴 수도 있다. 사업 추진의 핵심 역할을 서울시와 SH가 맡고 있기 때문이다. 게다가 SH 사장마저 7일 사퇴해 이런 우려를 가중시키고 있다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com