민간 재개발-재건축 탄력… 한강변 ‘35층 제한’ 완화 추진할 듯

[4·7 재보선]오세훈의 서울시 주택정책은

부동산 규제 완화를 강조해온 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장에 당선됨에 따라 서울시 주택정책에 큰 변화가 있을 것이라는 전망이 나오고 있다. 지지부진하던 재개발과 재건축 사업의 속도가 빨라지고 한강변 아파트에 적용해온 35층 층고제한 규제가 완화될 가능성이 있다.

다만 중앙정부가 재건축초과이익환수제 등 핵심 규제 권한을 틀어쥐고 있는 만큼 서울시가 중앙정부와 엇박자를 낼 가능성도 배제할 수 없다.

○ 35층 층수 제한 폐지될 듯

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오 후보는 민간 재건축·재개발 규제 완화 등을 통해 5년간 신규 주택 36만 채를 공급하겠다고 공약했다. 도시 재생에 중점을 두며 뉴타운을 대거 해제했던 박원순 전 시장과는 반대되는 방향의 주택정책을 시사한 것이다.

주거용 건물 층수를 35층으로 제한한 ‘35층 룰’은 폐지 수순을 밟을 것으로 보인다. 박 전 시장이 2014년 이 규제를 도입한 뒤 50층 재건축을 추진했던 단지들은 사업성이 낮다며 사업을 보류했다. 층수 제한이 풀리면 강남구 압구정동 현대아파트, 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등 재건축 단지의 사업성이 다소 올라갈 수 있다.

양천구 목동, 노원구 상계동, 영등포구 여의도동 등 현재 안전진단 단계인 재건축 단지 사업 속도도 빨라질 거라는 관측이 나온다. 오 후보는 선거기간 토론회에서 “안전진단이 보류된 목동과 상계동 아파트 주민들이 힘들어한다. 여의도 아파트도 (재건축이) 지연되고 있다”며 “1년 안에 가시적인 변화를 얻을 수 있는 곳으로 빨리 시동을 걸겠다”고 말했다. 시장 취임으로 재개발 재건축 사업지 주민들은 민간 주도의 개발이라는 선택지가 하나 새로 생긴 셈이다. 김덕례 주택건설산업연구원 주택정책연구실장은 “앞으로 주민들이 민간개발이냐, 공공개발이냐를 놓고 고민하게 될 것”이라고 말했다. 2·4공급대책을 통해 공공 주도 정비사업에 드라이브를 걸고 있는 정부로선 주민 동의가 지연될 수 있다는 부담을 안게 됐다. 주민 동의가 늦어지면 공공 주도 공급계획에도 차질이 생길 수밖에 없다. 국토교통부 관계자는 “서울시와 정부 모두 주택공급 확대 필요성을 절감하고 있다”며 “원활히 추진되도록 잘 협의하겠다”고 말했다.

○ 정부-서울시 충돌하면 공급계획 차질 우려

오 후보의 규제 완화 기조가 여당이 다수 의석을 차지한 서울시의회나 중앙정부와 갈등을 빚으며 공급계획에 차질이 생길 수도 있다.

예를 들어 재건축 아파트가 안전진단을 조건부로 통과하면 이후 공공기관으로부터 적정성 검토를 받아야 한다. 현재 안전진단 단계를 넘지 못한 재건축 단지들 중 상당수는 이 적정성 검토에서 탈락하고 있다. 이뿐 아니라 국토부는 재건축초과이익환수제를 주관하고 있다. 서울시 조례를 통해 용적률 규제를 완화하려 해도 서울시의회의 동의가 필수적이다.

다만 여권이 이번 선거를 통해 규제 일변도의 주택정책에 부정적인 민심이 많다는 점이 확인됐다고 판단한다면 규제 완화 쪽으로 선회할 수 있다. 오 후보 역시 재건축 재개발 규제를 너무 급하게 풀면 단기적으로 집값을 자극할 수 있는 만큼 속도 조절에 나설 가능성도 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “앞으로 서울시와 중앙정부, 시의회 등이 공급 확대의 속도와 방식에 대해 공감대를 형성하는 것이 중요하다”고 말했다.

이새샘 iamsam@donga.com·강승현 기자