“한강변 35층 제한 완화”…오세훈표 ‘부동산 청사진’ 실현될까

'층고 제한·용적률 완화'…민간 재건축 사업 탄력 전망
초과이익 환수·분양가 상한제, 정부 협력 없이 불가능

“취임 일주일 안으로 강남구 일대, 양천구 목동 등 주요 재건축 단지에 대한 안전진단에 착수하겠습니다.”

4·7 재보궐선거로 10년 만에 서울시장직에 복귀한 오 시장이 1년 3개월이라는 짧은 임기에 공약한 주택 공급 목표를 실현할 수 있을까.

민간 재건축·재개발 규제 완화를 공약으로 내세운 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장에 당선되면서 부동산시장의 적지 않은 파장을 예고했다. 오 시장은 규제 완화를 통해 속도감 있게 주택 공급에 나서겠다며 ‘장밋빛 청사진’을 내놓았다. 용적률 규제 완화와 한강변 35층 층고 제한 완화 등으로 향후 5년간 총 36만 주택을 공급하겠다는 복안이다.

오 시장은 선거 과정에서 ▲1년 내 서울시 도시계획규제 혁파 ▲재개발·재건축 정상화로 18만5000가구 추진동력 확보 ▲도심형 타운하우스 모아주택 도입으로 3만 가구 공급 ▲상생주택으로 7만 가구 공급 등을 약속했다. 또 서울시에만 있는 ▲2종 일반주거지역 7층 이하 규제와 ▲한강변 아파트 35층 이하 규제 등을 폐지하기로 했다. 이와 함께 재건축초과이익환수제(재초환)와 안전진단기준 완화 등을 중앙정부에 건의할 계획이다.

오 시장의 당선으로 그동안 지지부진하던 서울의 재건축·재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 특히 한강변 35층 층고 제한 규제 완화가 추진될 가능성이 커지면서 강남구 압구정동과 대치동, 송파구 잠실, 양천구 목동, 노원구 상계동 등 현재 안전진단 단계를 진행 중인 재건축 단지들의 기대감이 커지고 있다.

실제 서울 재건축 최대어인 은마아파트(현재 4424가구)를 35층으로 재건축할 경우 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구로 늘어난다. 또 잠실주공5단지는 50층으로 재건축하면 3930가구에서 6400여 가구로 늘어날 것으로 보인다.

다만, 오 시장의 주택 공급 방안이 실행되기까지 남은 과정이 만만치 않다. 현실적으로 서울시장 혼자서 재건축·재개발 관련 규제를 모두 풀어내기란 쉽지 않기 때문이다.

오 시장이 공약한 용적률 완화와 재초환, 민간택지 분양가 상한제 완화 등은 서울시의회와 국회의 동의가 필수다. 당장 용적률 완화를 위해서는 서울시의회의 동의를 얻어 조례 개정 과정을 거쳐야 하지만, 여당이 다수 의석을 차지하고 있어 의회 설득 과정이 순탄하게 진행되기는 어려울 것으로 보인다.

또 ‘민간 주도의 정비사업 활성화’와 ‘규제 완화’라는 오세훈표 공약이 ‘공공주도의 주택 공급 확대’와 정비사업의 ‘불로소득 환수’라는 정부의 기존 부동산 정책들과 결이 달라 갈등을 빚을 수 있다는 전망도 나온다. 용적률 완화에 따라 사업성이 늘어나는 민간 정비사업 활성화되면 민간 정비사업보다 최대 30%의 높은 수익률을 보장하겠다며 속도전에 나선 공공주도 정비사업이 자초할 수 있다는 우려도 한몫하고 있다. 다만, 이번 선거를 결과 통해 성난 부동산 민심을 확인한 여당이 규제 완화 요구를 무조건 반대하기 어려울 것이라는 지적도 나온다.

이런 현실적 조건 때문에 오 시장의 공약이 표를 의식한 공염불이 아니냐는 의문을 제기하는 시각도 적지 않다. 부동산시장에선 용적률을 완화하더라도 재초환과 분양가상한제 등 중앙정부의 협력이 없으면, 오 시장이 공약한 총 36만 가구보다 공급량이 줄어들 수 있다는 게 중론이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 서울시장 취임 첫날부터 선 긋기에 나선 것도 이와 무관치 않다. 홍남기 부총리는 지난 8일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “부동산시장은 2·4대책 이후 가격 상승세가 조금씩 둔화되는 등 어렵게 시장 안정세가 자리 잡아 가고 있다”며 “다만, 보궐선거 과정에서 제시된 공약 등의 영향으로 일부 지역을 중심으로 불안 조짐 등 우려스러운 측면이 있는 만큼 각별히 경계하며 모니터링하고 있다”고 견제했다.

전문가들은 당장의 부동산 정책에 큰 변화가 없을 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오세훈 서울시장이 일주일 내 각종 규제를 완화하겠다고 공언했지만, 현실적으로 어려운 상황”이라며 “집값 안정을 위한 규제 완화의 필요성과 의지를 강조한 것으로 보인다”고 설명했다.

권 교수는 “용적률 규제를 완화를 위한 조례 개정을 하려면 서울시의회의 동의가 필수적인데 여당이 다수를 차지하고 있는 상황이라 쉽지 않을 것”이라며 “대표적인 재건축 규제로 꼽히는 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등은 중앙정부의 협력 없이는 사실상 불가능하다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]