“재건축 단지 반짝 올라도 전체엔 큰 영향 없을듯”

‘오세훈 시장 체제’ 서울 집값 전망

오세훈 서울시장

서울 강동구 ‘고덕래미안힐스테이트’는 가구 수가 3658채에 달하는 대단지이지만 올해 매매 거래는 13건에 불과하다. 지난달 거래는 2건에 그쳤고 이달엔 거래가 아예 없었다. 2·4공급대책 이후 수요자들은 가격이 떨어지길 기다리며 매수를 늦추는 반면에 집주인들은 좀처럼 호가를 내리지 않고 있기 때문이다. 인근의 한 공인중개사는 “집주인들은 오세훈 서울시장 취임 후 집값 상승 기대감에 호가를 높이고 있다”며 “수요자와 집주인이 생각하는 가격 차가 점점 벌어지고 있다”고 말했다.

○ 집값은 보합, 전월세는 상승 가능성

민간 재건축 규제 완화를 공약한 오 시장이 당선되면서 재건축 단지 가격이 호가 위주로 다소 상승하는 모습을 보이고 있다. 그 영향이 인근 단지로 확산되면서 집값이 다시 오르는 것 아니냐는 우려도 나온다.

전문가들은 재건축 단지 위주로 단기 급등해도 서울 전체 집값에 영향을 줄 정도는 아니라고 내다보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지난해까지 서울 집값이 워낙 많이 올라 마냥 오르기 어렵다”며 “연말엔 조정되거나 안정될 것”이라고 말했다.

2·4대책 이후 거래가 뜸한 현상이 길어질 것이라는 의견도 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “수요자는 가격이 떨어지면 사려 하고, 집주인은 가격 상승 기대감이 있으니 호가를 내리지 않아 가격 차가 커지면서 지금보다 더 심한 ‘거래 절벽’이 올 수 있다”고 했다.

재건축 단지 가격 상승세가 단기간에 그칠 것이라는 전망도 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 1일부터 이달 5일까지 준공한 지 20년이 넘은 서울 아파트 가격 상승률은 1.28%로 준공 5년 이하 신축 아파트 상승률(0.7%)의 1.8배였다.

주요 재건축 단지에선 매수자가 나타나도 집주인들이 매물을 거둬들이면서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다. 강남구 대치동 ‘은마’ 아파트 인근의 한 공인중개사는 “재건축 기대감이 커지면서 매도자 우위 시장이 됐다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “재건축 단지가 호가 위주로 올라도 오 시장 단독으로 풀 수 있는 규제가 거의 없어 실제 규제 완화는 기대에 못 미칠 수 있다”고 말했다. 실제 용적률과 안전진단 완화 등은 정부와 서울시의회가 반대하면 풀기 어렵다.

○ ‘영끌’ 매수 말고 분양 기다릴 필요

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올해 6월 1일부터 시행되는 양도소득세 중과를 피하기 위한 절세 매물도 많지 않을 것이라는 관측이 나오고 있다. 다만 보유세 절세 매물 변수는 남아 있다. 보유세 부담은 종합부동산세 고지서가 나오는 올해 12월에 현실화되기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “연말 보유세 절세 매물이 나올 수 있지만, 내년 대선을 앞두고 정부와 여당이 보유세 완화를 내걸 수 있어 세제 변화를 주목해야 한다”고 말했다.

서울 전·월세 가격은 계속 오를 것이라고 전문가들은 입을 모았다. 임대차법으로 집주인들이 신규 계약 시 최대한 가격을 올려 받으려는 경향이 커진 데다 집을 사지 않고 분양을 노리는 대기 수요가 계속 늘고 있기 때문이다. 장 본부장은 “보유세 부담을 전세 보증금이나 월세로 전가하는 현상이 더해지면서 전·월세 가격은 더 오를 것”이라고 말했다.

무주택자의 내 집 마련 전략에 대해 전문가들은 “‘영끌’ 매수는 금물”이라거나 “3기 신도시 등 청약 위주로 계획을 짜야 한다”고 조언했다. 매수자 우위 시장으로 전환될 조짐이 있는 만큼 자금 사정에 맞는 매물을 기다릴 필요가 있다는 것이다.

김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자