[머니 컨설팅]일반분양 줄이면 재건축 부담금 낮출수 있어

부담금 줄이려면 초과이익 적어야… 단지규모 축소시 조합수입 적지만
종료시점 주택가액 낮아질수 있어… 개시시점-주택가액 감안해
재건축사업 시점 조정도 가능… 개발비용 높여 차익 줄일수도
현금청산 적게 하는 것도 방법

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신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

Q. 강남 소재 재건축 아파트 조합 간부인 A 씨(60)는 요즘 고민이 많다. 조합원 1인당 수억 원에 이를 것으로 예상되는 재건축 부담금이 마음에 걸려 쉽사리 사업 속도를 내기 어렵기 때문이다. 현 규제 상황에서도 재건축 부담금을 낮출 수 있는 방법이 있는지 궁금하다.

A. 주택경기 침체를 이유로 2012년 12월부터 2017년 12월까지 한시적으로 유예됐던 재건축 부담금 제도가 2018년 다시 시행됐다. 재건축 부담금이란 재건축으로 인해 발생한 가격 상승분의 일부를 국가가 환수하는 제도다.

그런데 이 재건축 부담금은 재건축 사업 속도를 늦추는 주범이 되기도 한다. 부담금의 규모가 1인당 수억 원에 이를 정도로 매우 크기 때문이다. 특히 매도와 관계없이 준공되는 시점에 부담금을 납부해야 하는 특성상 매매대금 없이 억 단위의 목돈을 마련해야 하는 조합원들에겐 큰 부담이 될 수밖에 없다.

재건축 부담금을 낮추기 위해선 우선 그 산출 방식을 알아야 한다. 재건축 부담금은 ‘부과기간 동안 발생한 초과이익’에 한해 부과된다. 부과기간의 개시 시점은 재건축 추진위원회 승인일, 종료 시점은 준공 인가일이다.

초과이익은 종료 시점의 주택가액에서 개시 시점의 주택가액과 개발비용, 정상주택가격 상승분 3가지 항목을 모두 차감하여 산출한다. 개발비용은 공사비, 조합운영비, 세금 등 정비 사업에 들어간 비용을 말한다. 정상주택가격 상승분은 부과기간 오른 집값의 자연 상승분을 의미한다. 이러한 산식에 따라 초과이익이 산출되면 이를 조합원 수로 나누어 1인당 초과이익을 구하고 그 값에 0∼50%의 부과율을 누진 적용해 재건축 부담금을 산출한다.

즉, 재건축 부담금을 줄이려면 초과이익이 적어야 한다. 그러자면 첫째는 종료 시점의 주택가액이 낮아야 한다. 종료 시점의 주택가액은 준공 인가일에 산출한 새 아파트 전체의 시세로 한국부동산원에서 객관적 자료에 근거해 산출한다. 따라서 일반 분양을 줄이거나 하지 않는다면 총 주택 수가 줄어 종료 시점의 주택가액이 낮아진다.

다만, 일반 분양이 줄면 그만큼 조합의 수입이 줄어들 수 있다. 줄어드는 재건축 부담금과 조합 수입을 저울질해보고 이득이 되는 쪽을 선택하면 된다. 단지의 규모를 줄이면 건축물의 건폐율과 용적률을 낮게 설계할 수 있어 쾌적한 환경을 얻는 데도 도움이 된다.

두 번째로 개시 시점의 주택가액이 높으면 차익이 줄어든다. 개시 시점의 주택가액은 추진위원회 승인일 등 과거 특정 시점에 산출한 현 아파트 전체의 시세다. 개시 시점의 주택가액은 주택 수 변경 등으로 높이거나 낮출 수 없다. 따라서 이 경우엔 시점을 조절해야 한다. 공시가격 등의 흐름을 잘 파악해 개시 시점의 주택가액이 높을 때를 고려해 재건축 사업을 몇 년 당기거나 늦춰보는 방법도 검토해 볼 수 있다.

세 번째는 개발비용이 높으면 차익이 줄어든다. 커뮤니티 시설 등을 충실히 구성해 개발비용을 높이면 사업비 지출이 확대된다는 점에서 마이너스 요인이 될 수 있으나, 재건축 부담금을 낮추고 아파트 품질이 개선될 수 있다는 점에서는 플러스 요인이 될 수 있다.

끝으로 현금청산을 줄이는 것도 방법이다. 재건축 부담금은 1인당 초과이익이 얼마냐에 따라 0∼50%의 부과율이 적용된다. 따라서 현금청산이 많아지면 모수가 되는 조합원 수가 줄어들어 더 높은 부과율을 적용받게 된다. 최근엔 새 아파트의 인기가 많다 보니 많은 조합원들이 현금청산보다 조합원 분양을 선택하지만, 복잡한 재건축 규제로 본의 아니게 현금청산자로 분류되는 사람도 많다. 따라서 조합원 분양을 계획하는 조합원이라면 ‘재건축 2년 거주’, ‘5년 재당첨 금지’, ‘조합원 지위 양도 금지’ 등의 규제가 본인에게 적용되는지 사전에 확인해야 한다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장