[애널리스트의 마켓뷰]日부동산 투자전략, ‘일본리츠’에 주목하라

이원경 대신증권 수석연구원

리츠(REITs·부동산투자회사)는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자, 운용한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자기구다. 부동산투자회사법에 따라 리츠는 배당 가능 이익의 90%(자기관리리츠는 50%) 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야 한다. 리츠는 이러한 높은 배당 수익을 바탕으로 인기를 끌고 있다.

아시아를 대표하는 일본 리츠(J-REITs) 시장은 세계 2위 규모를 자랑한다. 올해 1분기(1∼3월) 기준 총 61개 종목이 상장돼 있다. 각 종목의 기초자산 역시 물류센터부터 오피스, 호텔, 임대주택까지 다양하다. 미래 전망과 투자 전략에 맞춰 다양한 선택이 가능하다는 장점이 있다. 일본 주요 도심의 부동산을 핵심 자산으로 두고 있어 투자 상품으로서의 경쟁력도 높다.

지난 10여 년간 글로벌 상업용 부동산 시장에 불어온 가장 큰 변화는 핵심 도시와 그 외 지역 간 부동산 가격 양극화가 심해진 것이다. 사람과 기업, 자금이 핵심 도심으로 몰려든 여파다. 산업 클러스터가 진행되면서 인재와 기업들이 핵심 대도시로 몰렸고 부동산 수요도 같이 올라갔다.

2008년 글로벌 금융위기 이후엔 투자 자금을 빠르게 회수할 수 있는지가 중요한 선택지가 됐다. 거래량이 많아 빠르게 부동산을 매각하고 투자 자금을 회수할 수 있는 도심 지역으로 부동산 투자 자금 역시 몰리기 시작한 것이다.

이러한 부동산 양극화 속에서 일본 부동산은 강한 내성을 가진 안전 자산으로 글로벌 투자자들의 선호처가 됐다. 비교적 안정적인 일본의 정치 상황과 부동산 투자에 유리한 금융 환경 등이 안정적인 수익률을 제공한다는 인식을 심어준 것이다.

일본 리츠는 일본 부동산 투자 시장의 주요 플레이어로 자리 잡았다. 지난해 일본 상업용 부동산 거래의 30% 이상은 리츠에 의해 이뤄졌다. 이런 강력한 시장 지배력을 바탕으로 일본 리츠는 핵심 자산을 보유하고 있다. 일본 리츠는 최근 10여 년간 도쿄 등 일본 주요 23구(한국의 수도권에 해당) 자산을 집중적으로 매입했다. 특히 도쿄권 A급 물류센터의 80% 이상을 보유하고 있다. 물류센터는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 폭발적 성장이 기대되는 이커머스 시장 수요를 흡수하고 있다.

일본 리츠를 통해 일본 부동산에 투자하는 것은 부동산 지역 및 자산 간 양극화 시대에 안정적인 투자 전략이 될 수 있다. 국내 투자자들은 일본 증시에 상장된 리츠에 직접 투자하거나 일본 리츠를 담은 국내 상장지수펀드(ETF) 및 펀드를 통해 간접적으로 투자할 수 있다.

이원경 대신증권 수석연구원