[고준석의 실전투자]계약 뒤 생긴 하자엔 담보책임 못물어

매도인이 알고도 하자 감췄거나… 구입전 하자여부 입증 한다면
배상책임 물어 수리비 요구 가능… 하자 심해 구입 안했을정도면
매수계약 해제도 요구 가능해… 신규분양땐 사업주체 보수 의무
타일-도배 2년, 주요부 하자 10년

수도권 소재 3층짜리 상가주택을 매입한 직장인 A 씨는 최근 옥상에서 빗물이 새는 걸 뒤늦게 발견했다. 하지만 이미 소유권 이전등기를 마친 상황. 이전 건물주는 매매 계약 당시 빗물이 샌다는 걸 알리지 않았고 A 씨는 잔금 지급 시점까지 이런 하자를 알지 못했다. 수리 공사비 견적을 받아 보니 500만 원이 나왔다. 수리비를 전 건물주에게 받을 수 있을지 궁금해졌다.

이처럼 부동산 거래 시 매매 대상인 건물에 하자가 있다면 매도인은 담보책임을 져야 한다. 담보책임은 크게 ‘권리에 대한 하자’와 ‘물건에 대한 하자’로 나눌 수 있다. 권리에 대한 하자는 건물에 지상권이나 전세권, 질권, 유치권 등이 설정된 경우를 가리킨다. 매수인이 이를 알지 못하고 계약을 체결했고, 이후 계약 목적인 소유권 취득을 할 수 없다면 매수인은 계약은 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. A 씨 사례처럼 건물에 빗물이 새는 등 물건에 대한 하자가 있는 경우도 마찬가지다.

하자 담보책임은 매수인을 보호하고 거래 안정성을 보장하기 위해 법에서 규정하고 있는 법정책임이다. 기본적으로 ‘무과실책임’이다. 매도인이 고의나 과실이 없더라도 하자에 대한 책임을 져야 한다는 뜻이다.

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하자 정도에 따라 매도인 책임 범위가 달라진다. 계약 목적을 달성하기 어려울 만큼 중대한 하자라면 매수인은 계약을 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 반면 하자가 있지만 계약의 목적을 달성하는 데 문제가 없는 수준이라면 손해배상만 가능하다. 손해배상 대상은 수리비에 대해서만 인정된다. 매수인은 하자가 있다는 걸 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상을 청구해야 한다.

그러나 매수인 과실로 계약 당시 건물에 하자가 있다는 사실을 알지 못했다면 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다. 이 경우 매수인 과실 여부를 입증해야 하는 책임은 매도인에게 있다. 또 매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었다면 이때에도 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없다. 즉 매수인은 계약 당시 하자가 있는지 전혀 몰랐다면 손해배상을 받을 수 있는 셈이다.

매수인이 하자에 대한 손해배상을 못 받는 경우는 더 있다. 매매 계약을 체결한 이후 생긴 하자에 대해선 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다. 담보책임은 계약 체결 이전에 생긴 하자에 대해서만 인정되기 때문이다. A 씨처럼 계약 당시 하자를 전혀 알지 못한 경우라면 옥상에서 빗물이 새는 하자가 계약 이전부터 있었다는 사실만 입증하면 매도인에게 수리비를 배상받을 수 있다.

이와 달리 새로 분양받은 아파트나 건물에서 하자가 생긴 경우 시공사나 시행사 등 사업주체가 일정 기간 동안 책임지고 보수해줘야 한다. 하자 종류에 따라 하자담보 책임기간이 다르다. 예컨대 타일이나 도배 등 마감에 문제가 있는 경우 하자담보 책임기간은 2년이다. 건물 안전과 직결되는 주요 구조부에 대한 하자는 사업주체가 10년간 책임지고 보수해야 한다. 신축 아파트 입주민과 사업주체 간 하자를 둘러싼 분쟁이 발생하기도 한다. 이런 경우 공동주택관리법에 따른 ‘하자심사분쟁조정위원회’를 통해 조정을 받을 수 있다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수