서울 서대문구 등 6곳, 도심복합사업지 5차 후보지 선정

서울 서대문구 홍은동과 경기 부천시 중동·소사·송내역 주변 일대 6곳이 정부가 ‘2·4대책’으로 추진하는 ‘도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)’의 5차 후보지로 선정됐다. 모두 1만1200채의 주택을 공급할 수 있는 규모이다. 이를 포함하면 ‘2·4대책’에서 정부가 계획한 물량(83채6000채)의 29%에 해당하는 23만9800채를 공급할 수 있는 택지가 확보된다.

또 기존에 도심복합사업지 후보지로 선정됐던 46곳 가운데 절반에 가까운 21곳이 사업 예정지구 지정에 필요한 주민동의율 10%를 확보했다. 특히 도봉구 쌍문역 동측과 은평구 불광근린공원은 주민동의율이 3분의 2를 넘어 본지구 지정 요건을 갖추게 됐다. 두 곳이 추가돼 본지구로 지정 가능한 지역은 모두 4곳으로 늘어나게 됐다.

국토교통부는 관련 법 개정 등을 통해 이르면 올해 9월부터 주민동의율이 높은 지역을 예정지구나 본지구로 지정하고, 2023년부터는 건설공사를 시작할 계획이다. 김수상 국토부 주택토지실장도 “주민 호응에 보답하기 위해 차질 없는 후속 대책 추진하겠다”고 밝혔다.

하지만 현재와 같은 사업 추진 속도로는 정부가 ‘2·4대책’을 통해 장담했던 ‘(시장에) 충격을 줄 수 있는 공급효과’를 기대하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 공공택지는 지금까지 두 차례 선정된 이후 중단됐고, 도심복합사업지 물량도 입지나 규모면에서 기대 수준을 밑돌고 있기 때문이다.

● 서울 서대문구와 경기 부천시 5곳, 고밀 개발 후보지 지정

국토부는 23일 이런 내용을 담은 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안(’2·4‘대책)’ 관련 도심복합사업의 5차 선도사업 후보지 6곳을 확정해 발표했다. 유형별로는 역세권 3곳, 준공업지역 1곳, 다세대 다가구 등 저층주거시설 밀집지역 2곳 등이며, 모두 수도권에 자리하고 있다.

6곳 가운데 서울에서는 서대문구 홍제동 고은산 서쪽에 자리한 저층주거시설 밀집지역(면적·11만4770㎡)이 유일하다. 정비예정지구로 지정됐다가 사업 추진이 지지부진하자 2013년 4월 해제된 이후 장기간 방치됐던 곳이다. 정부는 이곳에 주택 2975채와 지역개방형 문화·체육·생활 기반시설 등을 지을 예정이다.

나머지 5곳은 모두 부천시에 있다. 중동역 동측(주택계획물량·1680채)과 서측(1766채), 소사역 북측(1282채), 송내역 남측(2173채), 원미사거리 북측(1330채)이다. 모두 1000채 이상의 주택이 들어설 예정이다.

특히 송내역 남측은 현재 소규모 공장들이 밀집해 있는 준공업지구로 지정된 곳인데, 주거산업융합지구로 변신할 것으로 기대된다.

국토부는 6곳에 평균 용적률을 일반적인 재개발 때보다 평균 65%포인트 높여주고, 주택공급도 평균 29% 정도 늘어날 수 있도록 도시 규제 및 기반시설 기부채납 비율 등을 완화해줄 방침이다. 이를 통해 토지주의 수익률은 평균 20%포인트 이상 늘어날 수 있을 것으로 국토부는 추정했다.

● 불광 근린공원, 쌍문역 일대 개발 본격화

도심복합사업 후보지 가운데 예정지구 또는 본지구로 지정되기 위한 요건을 갖춘 곳도 늘어났다.

후보지 내 토지 등 소유자 전체의 10% 이상의 동의를 받아야 하는 예정지구는 11곳이 추가되면서 모두 21곳(2만9500채)이 됐다. 4차까지 선정된 후보지 46곳(6만 채)을 기준으로 개수와 주택물량 모두 절반에 육박한다.

이 가운데 도봉구 쌍문역 동쪽 역세권(447채)과 은평구 불광근린공원 주변 저층주거밀집지역(1650채)는 3분의 2 이상의 주민이 사업에 동의함에 따라 본지구 지정도 가능해졌다. 현재까지 본지구 지정요건을 갖춘 곳은 두 곳과 함께 은평 증산4구역·14구역 등 모두 4곳이다.

예정지구로 지정되면 지구 내 해당지역에서는 건축물의 건축이나 공작물 설치, 토지형질 변경, 토지 분할·합병 등이 금지된다. 즉 주민들의 재산권 행사에 제약이 따르고, 그 대신 사업 추진은 본격적으로 궤도에 오른다는 뜻이다.

이번에 본지구 지정 요건을 갖추게 된 은평구 불광근린공원은 규모가 커 눈길을 끈다. 저층노후주택 밀집지역으로 주거환경이 열악하지만 현재 개발밀도가 130%로 상대적으로 높아 재개발 등이 어려웠다. 또 정부가 추진하는 공공재개발 사업에도 참여를 신청했지만 자격기준 미달로 탈락하는 아픔을 겪었다.

국토부는 이곳을 파주와 동탄을 잇는 광역급행철도 GTX-A의 연신내역이 들어서면서 발생할 주택수요를 대비한 주거지역으로 조성한다는 방침을 세우고, 용적률을 높여주고, 대규모 근린공원을 조성할 계획이다.

● ‘2·4대책’ 약발 떨어졌다…집값 다시 급등

정부가 이처럼 ‘2·4 대책’ 후보지와 사업 추진 현황을 정기적으로 공개하며 차질 없는 주택 공급 확대 방침을 강조하고 있지만 시장의 반응은 정부 기대와 다르게 형성되고 있다.

우선 공공택지가 2월과 4월 두 차례 후보지 발표 이후 중단되면서 ‘공급 쇼크’라는 정부 평가에 걸맞은 사업물량이 나오지 않고 있다. 도심복합사업지도 대부분 서울 외곽에 위치해 ‘똘똘한 한 채’에 집중할 수밖에 없는 실수요자들의 기대에 미치지 못한다. 일부 사업지는 주택공급물량이 100~500채 수준에 불과해 대단지 아파트를 선호하는 최근 주택 수요 트렌드에도 어울리지 않는다.

실제로 이런 분위기를 반영하듯 ‘2·4 대책’ 이후 주춤했던 아파트값이 다시 오르고 있다.

한국부동산원에 따르면 6월 2주차(기준일·14일) 수도권 아파트 매매가는 전주보다 0.03%포인트 오른 0.34%로 집계됐다. 관련 통계 집계를 시작한 2012년 5월 이후 최대 상승률이다.

서울 아파트 값도 전주 대비 0.12% 올라 2019년 12월(0.20%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 노원구(0.20%→0.25%), 서초구(0.18%→0.19%) 등 재건축 예정 단지가 몰린 지역이 많이 올랐다.

문제는 이런 추세가 당분간 이어질 가능성이 높다는 점이다.

한국부동산원이 조사한 6월 1주차 서울 아파트 매매수급지수도 107.8로 전주(104.6)보다 3.2포인트 높아졌다. 이 지수도 100을 기준으로 커질수록 수요가 공급보다 많고, 집값이 오를 가능성이 크다는 뜻이다.

민간조사에서도 이런 분위기는 감지된다. KB국민은행이 중개업소를 대상으로 실시한 조사 결과, 5월 부동산매매가격 전망지수가 111.5로 전월(103.6)보다 7.9포인트 높아졌다.

황재성기자 jsonhng@donga.com