“재건축 조합원 지위 취득 제한 강화조치, 소급 적용 안해”

당국, 정비사업 조합원 지위 세부안 9월 법 개정 앞두고 혼란 일자 공개
안전진단 통과-정비구역 지정 후 투기우려 정비구역만 제한적 적용
법 통과 후 조합원 지위 양도 제한은 시도지사가 지정한 기준일부터 적용
불가피한 이주-장기보유는 양도 허용

국토교통부가 신축 아파트 분양권을 얻을 수 있는 조합원 지위 양도 시점을 사업 초기로 대폭 앞당기되 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정 전 거래에는 소급 적용하지 않기로 했다.

국토부와 서울시는 이런 내용을 담은 ‘정비사업 조합원 지위 양도 규정과 관련한 세부 내용’을 24일 내놓았다. 올 9월 도정법 개정을 앞두고 시장의 혼란이 커지자 개정안의 주요 내용을 미리 밝힌 것이다.

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재건축·재개발 투자자가 관심 둘 만한 내용을 문답으로 정리했다.

―조합원 지위 양도 제한 시점은 어떻게 달라지나.

“현재 투기과열지구에서 조합설립 이후에 재건축 아파트를 사면 조합원 지위를 얻지 못한다. 앞으로 이런 조합원 지위 양도 제한 시점이 안전진단 통과 이후부터 조합설립 이전까지의 기간 중 시도지사가 정한 시점으로 앞당겨진다. 재개발은 현재 관리처분계획 이후부터 조합원 지위 양도가 불가능하다. 앞으로 정비구역 지정 이후부터 관리처분계획 이전까지 시도지사가 정한 시점부터 조합원 지위 양도가 막힌다.”

―바뀐 조합원 지위 양도 규정은 모든 정비구역에 적용되는지….

“아니다. 시도지사가 기준일을 정한 사업지에만 해당 규정이 적용된다. 시도지사는 투기 우려가 있다고 판단한 사업지에 대해서만 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준일을 지정할 방침이다. 나머지 사업지는 현행 규정을 따른다.

―안전진단을 통과한 재건축 아파트를 지난해 매수해 조합원 지위를 얻었다. 법이 개정되면 이 지위가 박탈되는 건가.

“아니다. 개정된 법을 소급 적용하진 않는다. 정상적으로 조합원 지위를 얻었다면 향후 시도지사가 해당 구역의 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당기더라도 기존 조합원 지위는 그대로 유지된다.”

―내년에 해외로 이주할 계획이라 집을 팔아야 한다. 법 개정으로 집을 팔기 어려워지는 건 아닌지….

“현행법상 장기 보유자와 불가피한 이주에 대한 예외규정은 계속 유지된다. 집주인이 상속이나 이혼, 해외 이주 등으로 이주가 불가피하거나, 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자라면 조합원 지위 양도 제한 시점과 무관하게 언제든지 조합원 지위 양도가 가능하다. 경매나 공매도 기존처럼 예외사유로 인정된다.”

―사업 추진이 정체되어도 조합원 지위 양도 규정은 유효한가.

“아니다. 사업이 오랫동안 정체되면 기존 조합원의 재산권이 과도하게 침해될 수 있다. 이에 새로 예외규정을 마련했다. 재건축 추진 시 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위원회 설립 이후 2년간 다음 단계로 넘어가지 못하면 조합원 지위 양도가 허용한다. 재개발의 경우 조합설립 후 3년간 착공하지 못하거나, 착공 후 3년간 준공하지 못하면 예외로 인정받아 양도가 가능하다. 다만 사업 정체에 따른 예외규정은 토지거래허가구역에는 적용되지 않는다.

―3년 이상 사업이 지연된 재건축 단지에 대한 조합원 지위 양도 예외는 계속 유지되나.

“법 개정 즉시 토지거래허가구역에서 이런 예외규정은 사라진다. 지금은 토지거래허가구역일지라도 재건축 조합설립 후 3년 이상 사업시행 인가를 신청하지 못하면 조합원 지위 양도를 허용했지만 앞으론 이런 예외를 인정하지 않기로 했다.

―공공재개발이나 재건축 사업에도 적용되나.

“그렇다. 민간 정비사업과 동일한 규정을 적용받는다.”