잇단 규제에 재건축 사업 어려워지자…리모델링에 뛰어드는 건설사들

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. © News1

각종 규제로 재건축 사업이 어려움을 겪자 건설사들이 잇달아 리모델링 시장에 뛰어들고 있다.

13일 건설업계에 따르면 GS건설은 건축·주택부문 도시정비사업그룹 도시정비2담당 산하에 리모델링팀을 신설하고 리모델링 사업을 본격화하기로 했다. 현대건설 역시 지난해 말 기존에 리모델링 사업을 담당하던 태스크포스(TF)를 정식 부서로 재편했다.

대우건설은 올해 3월 전담팀을 신설하고 서울 송파구 ‘가락쌍용1차아파트’ 리모델링 입찰에 참가하며 리모델링 시장에 본격적으로 뛰어들었다. DL이앤씨 역시 올해 들어 전담 조직을 구성해 올해 5월 경기 산본 우륵아파트 리모델링 사업을 수주했다. 삼성물산은 최근 서울 강동구 고덕 아남아파트 리모델링 사업 우선협상대상자로 선정된 상태다. 포스코건설의 경우 2014년부터 리모델링 사업에 적극적으로 뛰어들어 ‘리모델링 강자’로 꼽힌다.

이로써 시공능력평가 1~6위 기업이 모두 리모델링 사업에 적극적으로 나서게 됐다. 건설사들이 이처럼 전담 조직을 구성하는 등 리모델링 사업에 뛰어드는 이유는 앞으로 도시정비사업 시장에서 리모델링 사업 비중이 점차 확대될 것으로 보기 때문이다.

리모델링의 장점은 재건축보다 규제가 덜하다는 점이다. 재건축을 하려면 준공한 지 30년이 지나고 안전진단 D등급 이하를 받아야 한다. 반면 리모델링은 준공 15년 이상에 안전진단 B, C등급을 받으면 추진할 수 있다. 기부채납 의무도 없다.

특히 수도권에는 1990년대 지어진 중층 아파트가 많다. 경기 분당과 일산 등 1기 신도시가 대표적이다. 1기 신도시에서는 올해부터 재건축 연한인 30년을 넘긴 아파트가 나오기 시작한다. 5년 뒤인 2026년에는 재건축 연한을 넘긴 주택이 28만 채에 이를 것으로 전망된다. 재건축 등 정비사업이 시급하지만 이들 지역에 지어진 아파트 대부분이 용적률 200%를 넘어 현재 규정대로라면 수익성이 높지는 않아 재건축을 추진하기 쉽지 않다. 이런 이유로 리모델링 사업에 주목하는 단지들이 많다.

다만 리모델링을 가로막는 각종 규제를 극복하는 것이 리모델링 시장 확대의 관건이라는 관측도 나온다. 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성이 높다고 평가받는 수직증축은 안전성 문제에 발목이 잡혀 있다. 2014년 수직증축이 허용된 이후 수직증축을 앞세워 리모델링 사업계획 승인을 받은 곳은 서울 송파구 송파동 성지아파트가 유일하다. 또 리모델링은 아파트 무게를 지탱하는 ‘내력벽’을 마음대로 철거할 수 없다보니 평면상 제약도 크다. 리모델링 사업에 관련 규정이 주택법과 건축법 등 여기저기 분산돼 있다는 점도 걸림돌로 꼽힌다.

건설업계 관계자는 “리모델링이 새로운 도시정비사업 모델이 될 수 있도록 정부에서 수직증축, 내력벽 철거 등의 규제를 전향적으로 검토해야 한다”고 말했다.