전셋값 급등에, 서민 저리대출 아파트 7000채 사라져

[임대차 3법 후폭풍 1년]
보증금 3억 넘으면 대출 못받아
오세훈 “임대차법 전면 개정해야”

서울 강북에서 전용면적 50m²짜리 아파트에 전세로 사는 남모 씨(36)는 같은 단지 내 59m²짜리 전세를 알아보다 포기했다. 지금 사는 아파트 전세가는 1억8000만 원이지만 최근 59m² 규모 아파트 전세금은 3억5000만 원으로 뛰었다. 수도권에서 보증금이 3억 원을 넘는 전세 세입자는 정부가 지원하는 ‘버팀목 전세자금’을 받을 수 없다.

지난해 7월 말 임대차 3법 도입 이후 전세가격이 급등하면서 저리 대출이 가능한 보증금 3억 원 이하인 전세 아파트가 급감했다. 동아일보가 18일 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과에 따르면 올 상반기(1∼6월) 서울 전세 아파트 중 보증금 3억 원 이하는 1만3377채로 지난해 같은 기간보다 6883채(34%) 감소했다. 전체 서울 전세 아파트에서 3억 원 이하 전세가 차지하는 비중은 작년 상반기 29.9%에서 올 상반기 25%로 줄었다.

오세훈 서울시장은 14일 본보와의 인터뷰에서 “임대차 3법을 전면 개정해야 한다”며 “정부는 재건축 안전진단 기준 완화 등에 양보한 적이 없고 임대차 3법도 손댈 생각이 없다”고 말했다.

전셋값 6년새 2배 뛰었는데… 서민 저리대출 ‘3억 기준’은 그대로

[임대차 3법 후폭풍 1년]〈하〉쪼그라든 서민 전세아파트
서울 ‘3억 전세’ 비중 1년새 4.9%P↓, 중랑-강북-구로 등 10%P 넘게 줄어
집 못구한채 빌라-외곽으로 밀려나… 정부 “서민 대출 기준 완화 어려워”
재원 기금 고갈 우려해 보수적 입장, ‘공공형 전세’ 공급도 지지부진

직장인 신모 씨(34)는 서울 동작구 전용면적 46m²짜리 아파트에 보증금 2억3000만 원과 월세 20만 원 조건으로 살고 있다. 올 11월 계약 만료를 앞두고 집주인이 이사해 달라고 요구해 다른 집을 알아보는 중이다. 하지만 비슷한 아파트 전세 보증금이 4억 원까지 뛰어 저리 전세대출인 버팀목 전세자금의 대출 기준선(보증금 3억 원)을 넘었다. 신 씨는 “대출 금리가 1%포인트만 차이 나도 매달 이자가 10만 원 이상 늘어난다”며 “전세금 수준이 낮은 편인 주변 빌라촌을 알아보고 있다”고 말했다.

동아일보가 국토교통부의 실거래가 통계를 분석한 결과에 따르면 서울 구별로 전세보증금 3억 원 이하 비중이 10%포인트 이상 줄어든 지역은 중랑, 강북, 구로, 도봉, 종로, 관악구 등이었다. 저가 전세 비중이 높아 중산층과 서민층 세입자들이 많이 찾는 지역이었지만 최근 전세난으로 싼 전세 아파트를 구하기 어려워졌다.

이런 가운데 정부 기금을 통한 저금리 대출이나 전세형 임대주택 공급 등 전세대책은 시장 상황과 동떨어져 있어 수급 불안을 해소하기에 역부족이라는 지적이 나온다.

○ 싼 전세 줄고 자금 조달도 힘든 이중고

직장인 이모 씨(29)는 지난해 8월 버팀목 전세자금으로 8000만 원을 빌려 서울 성동구에 보증금 1억 원짜리 오피스텔 전세를 구했다. 다음에는 작은 아파트로 이사할 계획이었지만 지난 1년간 전셋값이 급등하면서 이사 계획을 일찌감치 포기했다. 그는 “오피스텔이나 원룸에 한동안 계속 살아야 할 것 같다”고 했다.

이처럼 싼 전세가 줄어든 마당에 자금줄까지 막혀 세입자로선 이중고를 겪고 있다. 저리대출인 버팀목 전세자금 지원 대상 아파트는 보증금 기준으로 수도권은 3억 원 이하, 수도권 이외 지역은 2억 원 이하다. 이 기준은 2015년 1월 이후 한 번도 바뀌지 않았다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 2015년 1월 당시 3억2135만 원이던 서울 아파트 평균 전세가는 지난달 6억2678만 원으로 뛰었다. 평균 전셋값이 약 2배로 뛰었는데 정책자금 지원 기준은 6년째 제자리걸음을 한 셈이다.

신혼부부나 중소기업에 다니는 청년을 위한 전세자금 지원 제도도 있지만 소득 기준과 금리만 다를 뿐 보증금 기준은 3억 원 이하이거나 더 낮다. 일반 은행 전세대출의 경우 보증금 상한이 없지만 버팀목 전세자금과 금리 차이가 최대 2%포인트에 이른다. 예를 들어 1억 원을 은행에서 일반대출로 빌리면 버팀목 전세자금보다 매달 이자로 16만 원가량을 더 내야 한다.

늘어난 이자를 감당하기 어렵다면 빌라나 서울 외곽으로 옮기거나 집 크기를 줄일 수밖에 없다. 지난해 상반기 보증금 3억 원 이하 아파트 전세의 전용면적은 평균 52.5m²에서 올해는 49m²로 3.5m² 줄었다.

‘강남 3구(강남 서초 송파구)’나 ‘마용성(마포 용산 성동구)’에서 보증금이 3억 원 이하인 전세는 10평형대 아파트뿐이다. 서울 다른 지역에서도 신축은 20평형대 아파트 전세가가 최소 4억, 5억 원대다. 월세 물건이 늘면서 전세 물건 자체를 찾기가 어렵다.

○ 정부 “서민용 전세대출 기준 완화 어렵다”

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정부도 이런 문제를 알지만 보증금 기준을 완화하는 데는 난색을 표하고 있다. 버팀목 전세자금 등 서민 전세대출에 필요한 비용은 주택도시기금에서 조달한다. 이 기금은 국채 발행과 청약저축으로 조성된다. 언젠가 갚아야 할 일종의 빚이다. 국토부 관계자는 “지금도 대출 신청이 계속 늘고 있는데 기준을 완화하면 기금 고갈 우려가 나올 수 있다”며 “현장의 어려움을 알지만 보수적으로 운용할 수밖에 없다”고 말했다.

정부 공급 대책도 수급 불안을 해소하기에는 역부족이다. 정부는 지난해 11월 발표한 전세대책에서 올해 상반기까지 수도권에서 공공임대 공실을 활용한 전세물량 약 2만 채, 공공전세주택 3500채, 신축매입약정 9000채 등을 임대차 시장에 공급하겠다고 밝혔다.

하지만 올해 들어 공공전세주택으로 입주자 모집공고가 진행된 것은 경기 안양의 117채가 전부다. 서울과 인천에서 6월 중 모집공고가 예정돼 있었지만 아직 소식이 없다. 건설사들이 향후 분양할 주택을 공공이 미리 임대주택으로 매입하는 신축매입약정 역시 올해 5월 기준 실제 매입이 결정된 것은 1400채에 불과하다. 한 시행사 관계자는 “정부 매입을 원하는 중소 건설사는 많지만 거주 여건이 좋지 않거나 기준을 충족하지 못하는 집이 많은 것으로 알고 있다”고 전했다. 그나마도 대부분 빌라나 오피스텔이다. 수요가 많은 아파트 공급은 거의 없다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대차 3법으로 생긴 시장 왜곡을 해소하려면 관련 제도 자체를 재검토할 필요가 있다”고 말했다.