지방까지 심상찮은 집값…주거문제, 수도권보다 더 복잡하다

서울 아파트 단지의 모습. 2021.8.8/뉴스1

정부가 잇따라 ‘집값 꼭지론’ 등 경고성 발언을 쏟아내고 있지만 집값 상승세가 꺾이질 않고 있다. 최근 수도권 아파트값 주간 상승률이 역대 최고 기록을 또다시 갈아 치운 가운데 지방도 오름세를 키우고 있다. 수급 불안에 대한 우려가 가시지 않고 있는 가운데 일부 지역별 개발호재에 대한 기대심리가 반영된 탓으로 풀이된다.

문제는 이로 인한 부작용을 막기 위한 해법이 지역마다 서로 달라야 한다는 점이다. 수도권과 일부 광역시와는 수급 불안 해소에 초점을 맞춰 대응하면 된다.

반면 광역시를 제외한 지방도시 대부분은 복잡하다. 우선 주택보급률이 100%를 훌쩍 넘는다. 또 대부분 장기간 인구 유출과 경제활동 약화로 수도권에 비해 주거환경이 열악하고, 질적인 측면에서 취약하다.

지방도시 도심 주거환경 개선을 위한 ‘맞춤형 정책’이 필요한 셈이다. 국토연구원은 오늘(9일) 이런 내용을 담은 논문 ‘지방도시 주거환경 개선을 위한 계획 및 제도 연계방안’을 매주 발행하는 ‘국토정책브리프’에 게재했다.

● 지방 집값 상승세 심상찮다

한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격동향 통계를 보면 8월 첫째 주(2일 기준) 수도권 아파트 매매가 상승률은 0.37%를 기록했다. 통계 집계가 시작된 이래 역대 최고 상승률이다.

이런 분위기는 수도권만의 상황은 아니었다. 전국적으로도 0.28% 오르며 전주(0.27%)보다 상승폭을 키웠고, 비수도권 지역도 0.20%로 전주(0.19%)보다 많이 올랐다.

특히 최근 1년 사이에 분위기가 오름세로 확실히 반전됐다. 부동산원에 따르면 2017년 11월 아파트 값을 100으로 봤을 때 전국은 지난해 2월까지 99.6에 머물렀지만 이후 100을 넘어선 뒤 6월 말 현재 114.1로 올라섰다.

수도권은 2017년 이후 등락을 거듭하다 2019년 12월(103.8)부터 급등세로 전환한 뒤 6월 말 현재 123.8까지 치솟았다.

광역시를 제외한 비수도권 지역은 지난해 5월 90.2 수준으로 떨어질 때까지 꾸준하게 하향 안정세를 보였다. 하지만 이후 오름세로 돌아선 뒤 6월 말 현재 97.4로 회복된 상태다.

● 지방 주거문제, 수도권보다 복잡하다

문제는 비수도권 지역의 주거 문제가 수도권 지역보다 복잡하게 꼬여 있다는 점이다.

우선 주거용 건축물의 노후화가 비수도권지역이 수도권에 비해 훨씬 심각하다. 국토연구원에 따르면 수도권 내 주거용 건축물의 평균 준공연도는 1994년이다. 그런데 인천을 제외한 5대 광역시는 1987년으로 7년이나 더 오래됐다. 광역시를 제외한 지방도시는 1981년으로 무려 13년 차이가 난다.

이런 노후 주거지 정비를 위한 사업 진행도 수도권에 비해 지방도시는 지지부진하다. 수도권내 재개발사업 중 미시행 사업 비중은 30.0% 정도이다. 반면 지방도시 내 미시행 사업비중은 무려 56.1%에 달한다. 절반 이상이 제대로 진행되지 않는다는 의미다.

국토연구원은 이에 대해 “주변 신시가지로의 인구 유출과 사업성 부족, 지역주민의 과도한 사업비 부담, 공공지원 한계 등이 복합적으로 작용한 결과”라고 풀이했다.

여기에다 지방도시에서는 주택 과다 공급 문제도 발생하고 있다. 2018년 기준 수도권의 주택보급률은 99.0%이다. 반면 광역시는 104.7%이고, 지방도시는 무려 111.9%에 달한다.

수도권 인구집중 심화로 지방인구가 급속히 줄어들고 있는 점은 이런 문제를 더욱 심각하게 만들 가능성이 대단히 높다. 1970년까지 수도권과 광역시를 제외한 지방도시 거주자가 전체 인구의 56.7%에 달했다.

그런데 이 비중이 지난해 26.6%포인트(p)가 줄어든 30.1%로 절반 수준으로 쪼그라들었다. 또 통계청 장래인구추계 등을 고려하면 이들 지역의 인구감소 현상은 더 빨라질 가능성이 크다.

● ‘맞춤형 대책’ 마련 필요하다

국토연구원은 이런 문제들을 해결하기 위해 지방도시 특성을 고려한 맞춤형 대책 수립 노력을 강조했다.

우선 정비구역으로 지정됐지만 사업이 추진되지 않아 발생하는 피해를 최소화하기 위해 주기적으로 정비구역에서 해제하는 방안을 검토해야 한다고 제안했다. 또 구역에서 해제할 때에는 재정지원과 도시재생구역으로 전환하는 등 출구전략도 마련해야 한다고 덧붙였다.

사업방식도 변화를 줘야 한다고 제시했다. 공공 주도로 지역의 정비거점을 우선 조성하고, 주변지역은 해당지역 지방자치단체와 공기업 주민이 연계해 불록 단위 소규모 정비사업과 건축물 정비 지원 등을 하는 식이다.

지방도시의 도심 주거지역 공동화 방지 노력도 요구했다. 도시 외곽에 신규택지개발사업을 진행할 때 심의허가 기준을 강화하고, 계획이익을 환수해 도심주거지역 기반시설에 투자해야 한다는 것이다.