전세대출 해주되 깐깐하게… 잔금일前, 전셋값 오른 만큼만 대출

[27일부터 실수요 제외한 문턱 높여]
주식-갭투자 전용 투기수요 차단… 1주택자는 은행창구서만 신청
부동산대출 중단-우대금리 인하 등 주담대-신용대출은 더 고삐 조여
당국, DSR 규제 조기 실행 고려

27일부터 전세 계약을 갱신하는 세입자들은 전셋값이 오른 만큼만 주요 은행에서 전세자금대출을 받을 수 있다. 또 전세 잔금을 치른 뒤에는 아예 전세대출을 신청할 수 없게 된다.

전세대출을 과도하게 받아 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 구매)나 주식 투자에 나서는 것을 막기 위한 조치다. 금융당국이 실수요자 보호를 위해 전세대출에 대해선 가계대출 총량 규제를 적용하지 않기로 했지만, 실수요가 아닌 곳에 유용될 수 있는 전세대출은 오히려 규제 문턱이 더 높아지는 것이다. 전세대출을 재개한 은행들은 주택담보대출과 신용대출의 고삐를 더 조이며 대출 총량 관리에 들어갔다.

○ 잔금 치르기 전…전셋값 오른 만큼만 대출

17일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 시중은행은 ‘전세대출 관리 방안’을 마련해 27일부터 시행하기로 의견을 모았다.

우선 임대차 계약 갱신에 따른 전세대출에 대해서는 대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 범위 내’로 제한하기로 했다. 전세 계약을 갱신할 때 전셋값이 2억 원 올랐다면 2억 원 내에서만 대출받을 수 있다는 뜻이다.

이미 국민은행과 하나은행이 이 같은 조치를 하고 있다. 농협은행은 중단했던 전세대출을 18일부터 재개하면서 전세대출 갱신에 대해 이 방식을 적용하기로 했다. 다만 전세대출을 새로 받는 대출자들은 지금처럼 전셋값의 80%까지 대출을 받을 수 있다.

신규 계약과 갱신을 가리지 않고 전세대출 신청이 가능한 시점도 바뀐다. 지금은 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내면 대출 신청을 할 수 있다. 하지만 27일부터는 전세 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출 신청이 가능하다. 반드시 잔금을 치르기 전에 전세대출을 받아야 한다는 뜻이다. 또 내 집을 한 채 가진 1주택자들은 비대면 신청이 막히고 반드시 은행 창구에서만 전세대출을 신청할 수 있다.

은행권 관계자는 “추가로 전세대출을 받아 ‘빚투’(빚내서 투자) 등에 나서는 걸 막으려는 조치”라며 “연말까지 전세대출이 총량 관리 대상에서 제외됐지만 투기 수요를 차단하기 위한 선제적 관리가 필요하다는 데 은행들의 의견이 일치했다”고 했다.

○ 주택대출·신용대출 문턱 더 높여

5대 은행의 가계대출 잔액에서 전세대출을 제외하면 올해 대출 증가율은 14일 현재 3.3%대로 떨어진다. 당국이 제시한 가계대출 증가율 목표치(5∼6%)를 감안하면 대출 운용에 숨통이 트인 셈이다.

하지만 은행들은 집값 상승에 따른 대출 증가세가 꺾이지 않고 있어 주택담보대출, 신용대출 등 나머지 대출에 대한 문을 더 걸어 잠그고 있다. 하나은행은 20일부터 연말까지 신용대출과 주택, 오피스텔, 상가 등 부동산 구입자금 용도의 대출을 전면 중단하기로 했다. 우리은행은 20일부터 11개 신용대출 상품의 우대금리를 최대 0.9%포인트 인하해 대출 문턱을 높이기로 했다.

이 같은 움직임에 주택 구입 계약을 포기해야 하는 대출자도 속출하고 있다. 지난달 서울 동대문구의 9억 원짜리 아파트를 계약한 김모 씨(35)는 자금 마련에 비상이 걸렸다. 신용대출 1억 원의 만기를 연장하고 주택담보대출 4억 원을 받아 연말에 잔금을 치를 계획이었지만 은행에서 모든 대출이 막혔다. 김 씨는 “돈을 구할 곳은 대부업체뿐”이라고 했다.

금융당국은 조만간 발표할 가계부채 보완 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 강화하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 2023년 7월까지 매년 단계적으로 확대하기로 했던 ‘개인별 DSR 40%’ 규제의 적용 대상을 예정보다 앞당겨 시행하는 방안을 고려하고 있다. 금융당국 관계자는 “가계부채 보완 대책은 상환 능력에 맞게 빌리고 처음부터 나눠 갚는 데 중점을 두고 있다”고 했다.