용적률-층고제한 완화…특별건축구역 창의적 건물 활성화

조화롭고 창의적인 도심 건축물의 건축을 유도하기 위해 지정하는 ‘특별건축구역’에 대한 세부 가이드라인이 만들어졌다. 올해 초 관련법인 건축법이 개정되면서 허가 기준이 대폭 완화된 데 따른 후속조치다.

특별건축구역으로 지정되면 용적률이 최대 20%까지 늘어나고, 건축물 높이 제한 규제가 완화되는 등 각종 혜택이 부여된다. 그만큼 개발사업의 수익성이 좋아질 수 있다는 뜻이다.

이번 조치로 정부가 ‘2·4대책’의 일환으로 추진하는 도심 공공주택 복합사업 등이 탄력을 받게 될 것으로 보인다. 또 최근 논란이 되고 있는 왕릉 등 문화재 주변에 아파트 단지 등을 조성하면서 발생하는 경관 훼손 문제도 예방할 수 있을 것으로 기대된다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘특별건축구역 운영 가이드라인(이하 가이드라인)’을 제정하고 3일(오늘)부터 발령, 시행한다고 발표했다.

● 특별건축구역 지정 기준 완화

이번 조치는 특별건축구역 제도의 활성화를 위해 마련됐다. 2008년 관련법이 도입됐지만 올해 8월 말까지 69곳에 불과할 정도로 실적이 부진했기 때문이다. 정부는 그동안 지정 권한 범위를 국토부 장관에서 시도지사로 확대하는 등 관련 규제를 완화하며 참여를 유도하는 노력을 기울여왔다.

하지만 정부 주도의 임대주택단지나 택지개발사업 등 공공사업과 한옥 주택지가 대부분을 차지할 뿐 민간의 참여는 지지부진했다. 높은 지정 기준과 까다로운 지정 심의 및 지구단위계획 수립 절차 등으로 사업이 장기화하는 게 원인으로 지적됐다.

이에 정부는 올해 1월 건축법을 개정하면서 특별건축구역 지정 기준과 절차를 또다시 손질했다. 개정 건축법에 따르면 특별건축구역 허가기준은 공동주택이 300채 이상에서 100채 이상으로, 한옥은 50동 이상에서 10동 이하로 낮춰졌다. 그동안 대상에서 제외됐던 단독주택도 30동 이상이면 특별건축구역으로 지정될 수 있다.

이와 함께 중앙행정기관의 장이나 시도지사, 시장·군수·구청장만 가능했던 특별구역지정 신청도 민간이 할 수 있게 됐다. 다만 민간이 특별건축구역을 제안할 때에는 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 소유자의 서면동의를 받아야 한다. 또 특별건축구역 지정 이후에도 건축물에 대한 특례를 부여할 때에는 가이드라인에 명시된 기준별 고려사항에 대해 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

● 문화재 경관 보호 위한 아파트 건축방안 제시

국토부가 3일 공개한 가이드라인은 특별건축구역을 실제 적용한 다양한 사례들을 소개하고 있다. 이 가운데에는 ‘2·4대책’을 통해 추진 중인 도심 공공주택 복합사업(‘도심복합사업’)에 적용될 만한 예시부터 최근 논란이 되고 있는 문화재 주변 아파트 건설에 따른 경관 훼손 논란 극복 방법 등이 제시돼 있어 눈길을 끈다.

가이드라인에 따르면 맨 먼저 도심복합사업의 하나인 ‘저층주거지 밀집지역에 들어설 아파트’에 대한 특별건축구역 적용 사례가 나온다. 2종 일반주거지역에 위치한 곳을 특별건축구역으로 지정하면 용적률을 200%에서 230%로 높이고, 층고도 최고 12층에서 14층으로 높일 수 있었다. 이에 따라 전체 아파트수는 134~156채에서 155~180채로 늘어났다. 또 2시간 이상 일조권을 확보할 수 있는 주택과 남향 주택수도 10%포인트 가량 높아졌다.

서울 종로구 평동 일대에 위치한 ‘돈의문1도시환경정비구역’을 특별건축구역으로 지정한 사례는 최근 논란이 되고 있는 문화재 주변 건축물로 인한 환경 훼손 방지책으로서 참고할 만하다. 최고 층수 규제를 완화해 문화재에 가까운 아파트의 높이(10~13층→8층)는 낮추고, 멀리 떨어져 있는 아파트(16층→20층)는 대폭 올린 것이다.

이밖에도 국토부는 가이드라인을 통해 한옥을 보존하거나 전통한옥양식을 구현한 사례 등 모두 7가지 예시를 통해 특별건축구역의 활용 방안을 제시했다.

● 사후 모니터링 시스템 도입 등 필요

전문가들은 이런 가이드라인 도입에도 특별건축구역을 규제 완화에 따른 수익성 제고 수단으로 인식할 가능성이 큰 만큼 보완책 마련이 필요하다고 지적한다.

우선 설계부터 시공에 이르기까지 전 과정에 대한 모니터링 시스템 구축이다. 또 지역 특성을 반영했는지를 감시할 지역관리시스템도 마련할 필요도 있다. 특별건축구역의 지정 목적 달성을 위한 건축 혁신성 및 기술성 유도지표를 개발하고, 공공성 확보를 검증할 기준도 마련돼야 한다.

이와 함께 특별건축구역 내 건축물의 심의를 통합해 특별건축구역 내 설계에 대해선 도시계획심의 등을 별도로 거치지 않게 하는 등 불필요한 행정절차를 간소화할 필요가 있다.