[고준석의 실전투자]단독주택 투자, 남향보다 북향집 노려라

준주거-상업지역 일조권 규제 없어
최대 용적률까지 건물 지을수 있어
상권 형성 지역 매물 골라야
꼬마빌딩 신축시 투자가치 ‘쑥’

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

내 집 마련에 나선 자영업자 A 씨는 최근 아파트값이 급등해 단독주택으로 눈을 돌렸다. 공인중개업소를 통해 시세를 알아보니 같은 동네에서도 단독주택 가격이 아파트보다 상대적으로 저렴했다. 그런데 저렴한 단독주택일수록 많이 낡았다. 공인중개사는 노후 단독주택도 잘 수리하면 재테크에 도움이 된다고 했다. 정말 허름한 단독주택을 매입해서 신축하거나 수리하면 도움이 되는지, 투자 가치가 큰 단독주택을 고르는 기준은 무엇인지 궁금해졌다.

유럽에서는 오래된 단독주택일수록 비싼 경우가 적지 않다. 게다가 단독주택은 아파트보다 인기가 좋은 편이다. 그 비결은 100년이 넘은 단독주택도 내부는 현대식으로 수리해서 새것과 다름없기 때문이다.

반면 우리나라 단독주택은 아파트보다 선호도가 떨어진다. 하지만 분명한 건 단독주택도 자산 관리에 도움이 된다는 사실이다. 특히 오래되고 허름한 주택을 매입해서 수리하거나 신축하면 자산 가치가 늘어난다. 이게 단독주택의 가장 큰 매력이다.

단독주택에 투자할 때에는 아래 3가지를 기억해 두는 게 좋다. 먼저 상권에 붙어 있는 주택을 골라야 한다. 동네에 상권이 전혀 없는 곳보다 상권이 형성된 지역에 붙어 있는 주택을 고르는 것이 좋다. 이는 상가주택이나 꼬마빌딩으로 신축할 수 있기 때문이다. 예컨대 1층은 상가 점포로, 2, 3층은 주택으로 증·개축하면 자본수익을 더 높일 수 있다. 짭짤한 임대수익은 덤으로 따라온다.

둘째, 용적률이 높은 주택을 골라야 한다. 최근 들어 주택의 종류가 다양해지고 있다. 단독주택에서 벗어나 다가구나 다세대주택, 다중주택, 상가주택으로 진화하고 있다. 그런데 이런 주택으로 신축하려면 용적률이 중요하다. 용적률에 따라 주택 규모가 달라지며 이에 따라 자산 가치도 차이가 난다.

주거지역은 전용주거지역(1, 2종), 일반주거지역(1, 2, 3종), 준주거지역으로 나뉜다. 전용주거지역 용적률은 100% 이상 150% 이하다. 일반주거지역은 200% 이상 300% 이하이다. 그리고 준주거지역은 500% 이하다. 전용주거지역보다 일반주거지역이나 준주거지역을 골라야 하는 이유다.

마지막으로 북쪽으로 도로가 있는 단독주택을 고르자. 특히 상가주택으로 신축할 계획이라면 북향집이 좋다. 왜냐하면 북쪽으로 도로가 있는 주택은 일조권에 따른 제한을 받지 않기 때문이다. 이런 주택은 건물 높이 제한을 받지 않는다. 건물을 정해진 용적률까지 수직으로 지을 수 있다는 뜻이다.

하지만 북쪽으로는 인접한 대지 경계선으로부터 1.5m 간격을 띄워 건물을 지어야 한다. 만일 건물 높이가 9∼12m이면 대지 경계선과의 간격은 6m로 늘어난다. 건물 높이가 12∼15m라면 그 간격은 7.5m까지 늘어난다. 즉, 건물에서 9m가 넘는 부분은 해당 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워 지어야 한다는 뜻이다. 건물 모양이 사선형이나 계단형으로 되는 이유다. 다만 전용주거지역과 일반주거지역은 일조권에 따른 규제를 받지만, 준주거지역과 상업지역에선 일조권의 규제를 받지 않는다.