[머니 컨설팅]부동산 현장답사, 지도 먼저 보고 가라

지하철역-유해시설 유무 등… 지도와 현장 일치하는지 확인
부동산 ‘프롭테크 앱’ 활용하면, 꼬마빌딩 단가-총액 비교 가능

양희석 NH투자증권 PremireBlue본부 차장

Q. 사업가 A 씨는 최근 꼬마빌딩 투자가 유망하다는 이야기를 듣고 부동산 투자를 시작하려고 한다. 하지만 어떤 매물이 좋은지 판단하기 어려워 그동안 염두에 둔 부동산 현장을 주말에 직접 다녀오기로 했다. 처음 가보는 현장 답사인 만큼 어떤 준비를 하고 가야 하는지 궁금하다.



A. 부동산 이용 실태를 알아보기 위해 현장에 직접 가보는 일을 부동산업계에선 흔히 ‘임장’이라고 부른다. 부동산은 위치가 고정된 자산이고 큰돈이 오가기 때문에 임장 활동이 활발한 편이다. 본인이 익숙하지 않은 지역을 갈 때가 많은 만큼 효율적인 현장 답사를 위해 준비를 제대로 하는 게 좋다.

우선 지도상의 위치를 정확히 파악해야 한다. 가장 기초적이지만 간과할 수 있는 부분이다. 현장 답사는 실물을 직접 꼼꼼히 볼 수 있다는 장점이 있지만 오히려 시야가 좁아져 해당 부동산이 위치한 넓은 지역의 상황을 보기는 어렵다. 따라서 지도로 지하철역과 버스정류장과의 거리, 횡단보도의 위치, 유해 시설 유무 등을 먼저 파악한 뒤 현장을 답사해 지도로 파악한 내용이 일치하는지 비교해보는 게 좋다.

다음으로 프롭테크(Proptech) 애플리케이션(앱)을 활용하는 방법이다. 프롭테크란 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 용어로, 빅데이터 등의 기술을 접목한 부동산 서비스 산업을 뜻한다. 프롭테크 비즈니스는 프로젝트 개발, 부동산 관리 및 중개, 임대 등 여러 분야에서 활용되고 있다. 이 중에서 이미 거래된 실거래가를 파악하는 용도로 프롭테크 앱을 사용하면 현장 답사 전에 많은 도움을 받을 수 있다.

앱을 활용하는 방법은 크게 두 가지다. 첫 번째는 단가의 파악 및 비교다. 아파트처럼 면적이 정형화된 부동산은 같은 규모의 물건이라면 총액만으로도 가격을 가늠할 수 있다. 하지만 꼬마빌딩 같은 부동산은 각 물건의 토지 면적, 건물 연면적이 제각각이므로 총액만 봐서는 가격의 적정성을 가늠할 수 없다. 일정한 기준을 정해 단가로 비교해야만 한다.

단가로 가격이 적정한지 파악했다면 두 번째는 총액의 비교다. 부동산을 매입할 때 환금성(부동산을 현금화하는 데 필요한 기간)을 반드시 고려해야 한다. 내가 팔고자 하는 시점에 매각할 수 있는지를 매입 시점부터 고민해야 한다는 의미다. 따라서 향후 매각하고자 할 때를 대비해 매입 시점부터 총액을 파악하고 주변과 비교하는 게 좋다.

예컨대 서울 강북구의 건물에 관심이 많았던 B 씨는 익숙하지 않은 지역의 부동산을 매입해도 되는지 고민이 많았다. 해당 물건은 지하철 4호선 수유역 인근 역세권 대로변에 위치한 데다 외관도 깨끗하고 1층에 유명 프랜차이즈 커피 전문점이 입점해 있어 조건이 괜찮아 보였다. B 씨는 세 차례나 현장을 답사해 유동 인구가 많고 상권도 좋다는 걸 눈으로 확인했다.

상담 과정에서 B 씨는 주변의 거래 사례들과 단가를 비교해봤다. 저렴하다고 할 순 없어도 적정한 가격 수준처럼 보였다. 하지만 총액을 비교하니 문제가 있었다. 최근 몇 년간 수유역 인근 빌딩들의 거래 금액은 20억∼50억 원대였지만 B 씨가 눈여겨보던 건물은 이를 한참 넘어섰다.

거래가 빈번한 서울 강남 지역 등은 워낙 다양한 금액에서 거래가 이뤄지기 때문에 이런 고민을 할 필요가 없다. 하지만 다른 지역에서는 거래 금액에 상한선이 있는 경우가 많다. 만약 상한선을 크게 넘어가는 물건을 매입하게 되면 매각에 걸리는 시간이 매우 길어질 수 있다. 환금성이 그만큼 떨어지는 것이다. 결국 B 씨는 안정적인 수익만큼 환금성도 중요하다고 판단해 해당 건물을 매입하지 않기로 했다.

현장 답사를 가더라도 이런 내용들을 먼저 파악하고 가는 것과 그렇지 않은 것의 차이는 확연하다. 부동산 중개업소에 들러서 나눌 수 있는 대화의 수준도 달라질 것이다.

양희석 NH투자증권 PremireBlue본부 차장