[정충진의 경매 따라잡기]재건축매물 경매, 조합원자격 꼭 확인해야

재건축 조합설립 이후 경매 물건
조합원 지위 인정 못받아 현금청산
재개발은 관리처분인가 시점 기준
지분 쪼갠 ‘물딱지’도 분양권 없어

정충진 법무법인 열린 대표변호사

K 씨는 최근 재건축 매물에 입찰했다가 낭패를 당했다. 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받았다는 기쁨도 잠시, 조합으로부터 현금청산 대상이라는 통보를 받았다. 경매로 낙찰 받으면 문제가 없다는 정보만 듣고 입찰했던 것이 화근이었다. 현금청산 금액이 낙찰가보다 낮다는 말에 그는 요즘 밤잠을 설친다.

재건축, 재개발 등 정비구역 내 주택이나 상가 물건이 경매시장에서 나오면 주목받는다. 해당 물건을 낙찰 받아 아파트 분양권을 취득하려는 것인데, 분양권을 받지 못하고 K 씨처럼 현금청산을 당하는 경우도 있어서 주의해야 한다.

현금청산을 당하지 않으려면 먼저 현행 조합원의 지위 양도 금지 규정에 대해 알아야 한다. 현행법상 재건축 사업은 조합설립 이후에, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후에 조합원 지위를 제3자에게 넘길 수 없다.

이 규정은 앞으로 더 강화될 여지가 있다. 올해 6월 송석준 국민의힘 의원이 대표 발의한 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안‘에 따르면 재건축은 안전진단 통과 후, 재개발은 정비구역 지정 이후 조합원 지위 양도가 전면 금지된다. 현재 이 법안은 국회에 계류되어 있지만, 이 개정안이 국회에서 통과되면 조합원 양도 금지 시기가 지금보다 대폭 앞당겨질 수 있다.

재건축 등 정비사업에 반대해 분양을 신청하지 않거나, 재개발 구역 내 두 채 이상 건물을 소유한 조합원으로부터 한 채를 매수한 경우에도 조합원 자격을 취득하지 못한다. 재개발 매물은 ‘물딱지’도 유의해야 한다. 물딱지는 재개발·재건축 지역에서 아파트 분양권을 못 받고 현금으로 집값을 받아야 하는 주택을 일컫는다. 토지와 건물 등의 지분을 여러 개로 쪼갠 이른바 ‘지분 쪼개기’ 물건도 분양권을 취득하지 못한다.

다만 조합원 지위 양도 금지 규정과 관련해 경매에는 특칙이 있다. 금융회사 자금 회수를 돕는 경매나 세금 체납을 이유로 한 공매는 투기와 무관하다고 보고 낙찰자에게 조합원 지위 승계를 인정하는 것이다. 이때 경매 신청자는 공인된 금융회사이거나 세무서 등 국가기관이어야 한다. 개인이 사적 채무를 이유로 경매를 넣었다면 낙찰자는 분양권을 못 받는다.

서울 동작구 노량진동 재개발 지역에 있는 상가가 최근 경매에 나온 적이 있다. 대지 지분이 전용 68m²인 1층짜리 건물로 식당으로 운영되고 있었다. 시세는 17억 원 이상 형성돼 있었으나 감정가는 이보다 낮은 12억5000만 원이었다.

주변에서 재개발이 추진되고 있는 데다 지하철 1호선과 7호선을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치한 입지 좋은 대로변 상가였다. 등기부등본을 살펴보니 경매를 신청한 채권자가 금융기관이었다. 조합원 지위를 승계할 수 있겠다는 판단이 들었다. 입지가 좋고 대지 지분도 커서 권리가액도 높을 것으로 예상됐다. 무엇보다 상가건물이라 대출도 충분히 나오는 매력적인 물건이었다. 몇 년 후 주상복합아파트로 탈바꿈할 물건이라는 점에서 경쟁률도 높았다. 17명이 경쟁해 16억3000만 원을 쓴 B회사가 낙찰을 받은 것이다.

이처럼 현금청산 대상이 아니라면 재건축, 재개발 물건을 눈여겨볼 만하다. 일반 매매시장에서 매물 구하기 어려운 만큼 경매로 눈을 돌려 보면 새로운 기회를 발견할 수 있다. 재개발, 재건축 물건에 대한 기본만 알고 있으면 안전하게 고수익을 낼 수 있다.