[머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야

입주권 취득시 취득세 두번 내야…이전-신규주택 모두 세금 적용돼
분양권, 완공된 뒤 재산세-종부세 부과
입주권, 다주택자 양도소득세 안 내
둘다 짧은기간 내 양도시 세금 막대

정태일 국민은행 WM스타자문단 세무사

Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 이사 가야 할지 고민하고 있다. 그런데 신축 아파트 가격이 최근 많이 올라 걱정이다. 그러던 차에 지인이 비싼 신축 아파트를 사는 것보다 아직 가격이 덜 오른 조합원 입주권이나 주택 분양권에 투자해 보라고 권유했다. 둘 다 미래에 지어질 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리인데, 무엇이 다르고 세금 등은 어떻게 내야 하는지 궁금하다.


A. 조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 조합에 넘겨주는 대신 새로 지어질 주택에 입주할 수 있는 권리를 받는 것이다. 주택 분양권은 일반 청약통장을 활용해 신규 주택을 취득할 수 있는 권리에 당첨된 것을 말한다.

일반적으로 조합원에게 배정된 조합원 입주권을 제외한 나머지 물량이 주택 분양권으로 나오게 된다. 조합원 입주권과 주택 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생하는데 둘 간의 차이점에 대해 알고 투자하는 것이 좋다.

조합원 입주권을 취득한 경우 두 번에 걸쳐 세금을 내야 한다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식이다. 이에 따라 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용된다. 이와 달리 주택 분양권은 분양권을 취득한 시점에 내야 하는 세금은 없다. 다만 주택이 완공되는 시점에 취득세를 납부해야 한다. 취득세에 적용되는 세율은 주택 분양권을 취득한 시기에 따라 달라지니 주의해야 한다.

보유하고 있을 때 내는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다. 조합원 입주권을 보유했을 때 주택의 손상 정도가 심하지 않다면 주택에 대한 재산세가, 파손 정도가 심하다면 토지에 대한 재산세를 내야 한다. 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 주택 손실 정도를 판단한다.

종부세도 재산세와 마찬가지로 6월 1일을 기준으로 해당 주택의 파손 정도 등을 따져 과세를 결정한다. 주택이 파손되지 않았다면 주택에 대한 종부세도 함께 부과된다. 주택이 크게 파손됐다면 종부세는 낼 필요 없이 토지에 대한 재산세만 내면 된다.

주택 분양권은 조합원 입주권과 달리 보유하는 과정에서 재산세와 종부세가 부과되지 않는다. 다만 완공된 이후에 재산세와 종부세를 모두 내야 한다.

조합원 입주권과 주택 분양권 모두 1가구 1주택 비과세 혜택 대상은 아니다. 그러나 조합원 입주권은 양도일을 기준으로 다른 주택이 없는 경우 등 예외를 둬 비과세 혜택을 준다.

한 가지 팁은 앞서 말했듯 조합원 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리라는 점이다. 따라서 조합원 입주권 대상이 되는 주택이 부동산 조정대상지역에 있다 하더라도 다주택자 양도소득세를 낼 필요가 없다. 다주택자 양도세 중과 규정은 조정대상지역 내 ‘실제 주택’을 양도할 때만 적용되기 때문이다.

다만 조합원 입주권과 주택 분양권 모두 짧은 기간 내에 양도하는 경우 막대한 세금을 낼 수 있으니 주의해야 한다. 1년 미만 보유하면 70%, 2년 미만 보유하면 60%의 단일 세율이 적용된다. 또 주택 분양권은 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용된다.

세금은 계산이 복잡하고 상황에 따라 부담액도 달라지기 때문에 본인의 상황을 정확히 파악하는 게 중요하다. 문제는 부동산 세금이 나날이 복잡해져 개인이 판단하기 버겁다는 점이다. 필요하다면 전문 세무사와 상담하는 것을 추천한다.