“‘서반포’ 흑석뉴타운, 30억 원 간다… 3·9·11구역 완성 후 미래 가치 주목”

[김제경과 함께 다녀온 ‘임장’] 재건축 ‘왕중왕’ 반포주공1단지 후광, 강남·북 사통팔달 교통 편리



11월 16일 김제경 투미부동산컨설팅 소장(왼쪽)과 기자가 서울 동작구 흑석뉴타운을 둘러보고 있다. [홍중식 기자]

“흑석뉴타운을 두고 흔히 ‘서(西)반포’라고 합니다. 단순히 반포동 서쪽이라는 의미가 아니라 인접 지역으로서 그에 못지않은 잠재가치를 가졌다는 뜻이죠.”

서울 동작구 흑석뉴타운은 뛰어난 입지 덕에 ‘재개발 기대주’로 불린다. 한강 뷰와 편리한 교통이 최대 장점. 1~11구역 중 4~8구역은 이미 신축 아파트 입주가 완료됐고, 1·2·3·9·11구역 재개발 사업이 진행 중이다(10구역은 지정 해지, 지도 참조). 흑석7구역을 재개발(2019년 2월 입주)한 ‘아크로리버하임’의 경우 지난해 서울 비(非)강남권 34평형(전용면적 84㎡) 일반 아파트 최초로 실거래가 20억 원을 돌파해 이목을 끌었다. 11월 16일 투벤저스가 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 함께 흑석뉴타운의 미래 가치를 5개 포스트에서 직접 검증해봤다.

“이름만 들어도 가치 실감할 수 있는 곳”

1 재건축 왕중왕, 반포주공1단지

서울 서초구 반포동 반포주공1단지와 뒤로 보이는 아크로리버파크. [홍중식 기자]

“흑석뉴타운 임장(臨場)의 사전 필수 코스가 있다”는 김 소장의 조언을 듣고 향한 곳은 서초구 반포동 반포주공1단지. 1973년 준공해 강남 개발의 신호탄을 쏘아올린 3590가구 대단지 아파트다. “이름만 들어도 누구나 그 가치를 실감하는 곳이다. 인근에 유명한 재건축 단지가 많지만 반포주공1단지는 그중에서도 왕중왕”이라는 김 소장 말처럼 32평형(전용면적 84㎡) 실거래가가 65억 원(10월 3일)을 기록하는 등 몸값이 높다. 본격적인 재건축을 앞두고 주민 이주가 한창이라 단지 내부는 한산했다. 김 소장은 “현재 이주가 원활하게 이뤄지는 것으로 보인다. 최근 몇 년 동안 반포주공1단지 재건축을 두고 논란이 있었다”고 귀띔했다.

2018년 반포주공1단지 일부 조합원은 조합을 상대로 ‘관리처분 총회결의 무효 소송’을 제기했다. 이주 시작 직전에 있었던 소송으로 약 2년간 사업 진행이 사실상 멈췄다. 사업 지연으로 반포주공1단지가 ‘재건축 초과이익환수제(재초환)’ 적용 대상이 될 수 있다는 우려가 나왔다. 재초환의 핵심은 재건축 조합원 인당 평균 3000만 원 이상 개발 이익을 누릴 경우 그중 최대 50%를 환수하는 것. 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 조합이 적용 대상이다. 2019년 1심은 반포주공1단지 관리처분 무효 판결을 내렸으나 지난해 12월 2심에서 조합 측이 승소했다. 김 소장은 “반포주공1단지가 인근 재건축 핵심임을 아무도 부인 못 했지만, 재초환 대상이 될 수 있다는 우려가 높았다. 이제 송사가 일단락돼 5335가구 규모의 ‘디에이치 클래스트(반포1·2·4주구)’로 재건축될 예정”이라고 덧붙였다.

반포주공1단지에선 바로 옆 신축 아파트 단지도 한눈에 들어왔다. 아크로리버파크(2016년 8월)다. 34평형(전용면적 84㎡)의 최근 매매가는 40억 원(10월 5일 실거래가 기준). 김 소장은 “아크로리버파크도 입주한 지 벌써 제법 됐다. 바로 옆 한강변의 반포주공1단지가 신축 대단지 아파트로 탈바꿈하면 그 가치가 어마어마할 것이다. 반포동 30평형대 아파트 한 채가 50억 원을 넘어선다는 예상마저 있다”고 짚었다.

2 흑석뉴타운 시세 리드, 아크로리버하임

이어서 시작된 본격적인 흑석뉴타운 임장 행선지는 서울지하철 9호선 흑석역. 바로 옆 신축 아파트 단지가 아크로리버하임이다. 흑석뉴타운 시세를 리드하는 단지로 최근 매매가 25억 원(8월 3일 실거래가 기준)을 기록했다.

흑석뉴타운 아파트 가격이 과열된 것 아닌가.

서울지하철 9호선 흑석역 인근 아크로리버하임. [홍중식 기자]

“지나친 고평가로 보기는 어렵다. 아크로리버하임의 경우 1073가구 대단지로, 무엇보다 한강이 지척이라 한강 뷰 메리트가 있다. 흑석뉴타운은 아직 중요한 퍼즐이 맞춰지지 않은 상태다. 9구역과 3·11구역의 재개발이 아직 완료되지 않았다. 이처럼 미완성 상태임에도 실거래가가 25억 원을 기록했다면 흑석뉴타운 아파트 가격이 앞으로 30억 원까지 오를 가능성도 충분하다.”

“압구정 옆 옥수, 반포 옆 흑석”

생활기반시설이 부족하다는 지적도 있는데.

“사실 흑석뉴타운에서 아쉬운 것이 바로 그 점이다. 인근 주요 생활기반시설 하면 중앙대부속병원과 흑석시장 외에 이렇다 할 것이 없다. 그래서 ‘흑석뉴타운이 과연 부촌이 될 수 있느냐’고 의구심을 갖기도 한다. 이런 우려를 불식하는 중요한 존재가 바로 흑석역이다. 서울지하철 9호선을 통해 구반포역·신반포역·고속터미널역으로 갈 수 있다. 신세계백화점 강남점 등 쇼핑시설은 물론, 강남도 지척이다. 최근 옥수동이 성동구 대표 부촌으로 부상한 것도 비슷한 이유에서다. 서울지하철 3호선 옥수역 바로 다음 역이 압구정역이다. 흑석뉴타운에 살더라도 편리한 교통으로 반포, 강남의 경제·문화 인프라를 누릴 수 있다.”

당장 고등학교가 없는 점도 문제 아닌가.

“고교를 신설할 예정이긴 한데, 당장은 먼 곳으로 등하교해야 한다. 이게 꼭 단점은 아니라고 본다. 흑석뉴타운 일부 학생은 반포지역 학교로 배정받는다. 명문 학군의 이점을 누릴 수 있다는 것은 장점이다.”

3 로열층·동의 특권, 시원한 한강 뷰

흑석동 일대에서 보이는 한강 뷰는 어느 정도일까. 관리사무소 측에 양해를 구하고 흑석뉴타운 인근의 15층 높이 아파트에 직접 올라가봤다. 시야가 탁 트여 한강이 한눈에 들어왔다. 흑석동을 뒤로 하고 오른쪽으로는 동작대교, 왼쪽으로는 한강대교도 보인다. 김 소장은 “흑석뉴타운 인프라의 핵심은 사통팔달 교통이다. 서울지하철 9호선을 통해 여의도와 강남으로 한 번에 갈 수 있음은 물론, 노량진역에서 1호선으로 환승이 가능해 종로 접근성도 좋다. 동작대교, 한강대교 이용도 용이하다. 강남·북 어디든 편히 갈 수 있는 요지”라고 말했다.

한강에서 고개를 돌리자 흑석뉴타운이 구축 아파트 사이로 보였다. 7구역 외 흑석뉴타운에서도 한강이 잘 보일까. 김 소장은 “흑석뉴타운 11구역의 경우 한강변에 있긴 하지만 기존 아파트 단지가 중간에 있어 모든 가구가 한강 뷰를 즐기기는 어렵다”면서도 “다만 고지대 고층 세대에서는 한강이 보일 것이다. 9구역도 일부 로열동·층의 경우 건물 사이로 한강 뷰를 확보할 수 있다”고 답했다.

흑석동 일대에서 본 한강(왼쪽). 흑석뉴타운 11구역. [홍중식 기자]

4 신탁사업 방식으로 투명하고 빠르게, 11구역

그다음 향한 곳은 흑석뉴타운 11구역, 김 소장이 3·9구역과 함께 눈여겨봐야 한다며 임장을 권한 곳이다. 흑석역 5번 출구에서 약 500m 거리에 3~4층 높이의 빌라가 밀집해 있다. 대로변은 평지이지만 골목으로 들어서자 급경사가 이어진다. 김 소장은 “평면 지도만 보면 실감이 안 나지만, 현장에 오면 경사가 상당히 가파르다는 걸 알 수 있다. 한강 뷰 확보 측면에서는 장점일 수 있다”고 짚었다. 11구역을 주목해야 하는 이유를 묻자 김 소장은 “신탁사업 방식으로 재개발된다는 점 때문”이라며 다음과 같이 부연했다.

“재개발은 대부분 조합을 중심으로 이뤄진다. 재건축은 신탁 방식으로 진행된 사업장이 더러 있긴 한데, 재개발에서는 생소한 편이다. 신탁사업 방식으로 재개발되는 11구역의 경우 사업 투명성과 빠른 속도가 장점이다. 모든 조합이 다 그렇진 않지만, 재개발·재건축 조합을 두고 ‘조합장 비리가 우려된다’ ‘조합의 전문성이 떨어진다’는 등 뒷말이 많이 나온다. 일반 조합원도 도시재정비에 대한 전문지식이 없으니, 조합이 제대로 운영되는지 확인하기 어렵다. 신탁사업 방식 재개발은 일반 건설현장의 CM(건설사업관리), PM(통합사업관리) 형식처럼 정비사업 전반을 전문적으로 관리할 수 있다.”

“동작구 아파트 브랜드 고급화 포문”

흑석뉴타운 3·9구역. [홍중식 기자]

현재 진행 상황은?

“대우건설이 11구역 시공사로 선정됐다. 프리미엄 브랜드 ‘써밋더힐’이 들어설 예정이다. 아크로리버하임과 함께 동작구 아파트 브랜드 고급화의 포문을 연 셈이다. 흑석뉴타운은 이미 여러 건설사가 자사 프리미엄 브랜드를 앞다퉈 내세울 정도로 좋은 주거지역으로 탈바꿈하고 있다.”

5 한눈에 조망한 3·9구역 현재와 미래

한강대교 남단과 지하철 9호선 동작역을 잇는 동작구의 핵심 도로 현충로에서 흑석한강로를 따라 올라가자 흑석뉴타운 일대가 한눈에 들어왔다. 한강 쪽을 바라보니 왼쪽에 아파트 공사가 한창이다. 2023년 입주 예정인 3구역 흑석리버파크자이(1772가구)다. 3구역의 특징을 묻자 김 소장은 “사업 진행 속도가 빨라 이미 공사가 순조롭게 진행 중인 것이 장점”이라며 다음과 같이 덧붙였다.

“보통 흑석역에서 거리가 멀고 지대가 높은 것을 3구역 단점으로 꼽는다. 흑석역에서 오는 길에 급경사가 이어진다. 다만 최근 신축 아파트는 단지 내 단차를 둬 고지대와 저지대를 연결한다. 막상 입주하면 큰 불편함은 없을 것으로 보인다. 사람들이 선호하는 GS건설 자이 브랜드라는 것도 강점이다.”

3구역 바로 옆으로 아직 노후 빌라와 상가가 남아 있는 9구역이 눈에 띈다. 흑석뉴타운 중심부로 일찌감치 주목받았다. 2019년 10월 관리처분인가를 받아 재개발 속도가 붙었지만 조합 집행부의 갈등, 조합과 시공사 간 법적 다툼 등 우여곡절을 겪었다. 최근 새 시공사 선정에 돌입하는 등 진통이 이어지고 있다.

조합·시공사를 둘러싼 갈등은 큰 리스크 아닌가.

“물론 리스크로 볼 수 있다. 최근 새 집행부 주도로 기존 시공사 롯데건설을 지정 해지하고, 12월 시공사를 새로 선정할 예정이다. 이러한 행보를 ‘이 보 전진을 위한 일 보 후퇴’라고 평하고 싶다. 더 좋은 프리미엄 브랜드가 들어서는 계기가 될 수 있다. 9구역은 흑석뉴타운 한가운데 있는 핵심 입지다. 새 시공사 선정을 계기로 미래 주거·자산가치가 더 높아질 것으로 예상한다.”

프리미엄 브랜드가 선정되면 분담 금액이 높아지지 않나.

“프리미엄 브랜드로 재개발될 경우 공사비가 자연스레 올라간다. 분담 금액이 1억~2억 원가량 높아질 가능성도 있다. 그럼에도 프리미엄 브랜드가 향후 가치에 미칠 긍정적 영향을 무시할 수 없다.”

현재 투자금액은?

“흑석뉴타운 투자금액은 심플하다. 구역마다 제각각 장단점이 있기에 결과적으로 금액대가 비슷해졌다. 현재 투자금액은 13억~15억 원 정도다. 여기서 투자금이란 세입자 전세보증금을 뺀 금액이다. 분담금도 납부해야 하므로 실제 총 매가가 얼마인지 따져봐야 한다. 9구역의 경우 조합원 분양가가 7억5000만 원 정도로 총 매가는 20억 원을 넘길 전망이다. 지금 흑석뉴타운 한가운데를 보라. 아파트와 노후 빌라가 혼재된 상태다. 정중앙 퍼즐이 빠진 격이라고 할 수 있다. 만약 이 퍼즐이 맞춰진다면 신축과 구축 아파트 가격이 온전히 시너지 효과를 낼 수 있다. 흑석뉴타운 메인 단지의 경우 30억 원을 바라보는 것도 허황되지 않다. 미래 가치가 한층 더 기대된다.”

※매거진동아 유튜브 채널에서 김제경 소장과 함께한 생생한 임장 영상을 시청할 수 있습니다.

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김우정 기자 friend@donga.com

〈이 기사는 주간동아 1315호에 실렸습니다〉