서울 ‘반값 아파트’ 환매조건부 공급 검토

市, SH도 가능하게 법개정 건의

분양가가 싼 ‘반값 아파트’를 공급하되 분양받은 사람이 추후 되팔 때는 시중금리 수준의 이익만 붙여 공공기관에 넘기게 하는 방안을 서울시가 검토하고 있다. 과거 반값 아파트 분양 후 거래가격이 급등해 ‘로또 분양’ 논란이 제기된 점을 감안해 환매 조건을 부여하려는 것이다.

서울시는 최근 서울주택도시공사(SH) 등 지방 공기업도 토지임대부 주택(일명 반값 아파트)을 매입할 수 있도록 주택법을 개정해달라고 국토교통부에 건의한 것으로 21일 확인됐다. 현행 주택법은 한국토지주택공사(LH)만 토지임대부 주택을 매입할 수 있도록 하고 있다.

이번 건의는 서울시가 강남 등 도심에 짓기로 한 토지임대부 주택을 환매조건부로 공급하기 위한 준비 작업이다. 토지임대부는 공공이 토지를 소유하고 건물만 일반에 분양하는 방식이다. 택지비가 분양가에서 제외되는 만큼 토지임대부 아파트의 분양가는 일반 아파트의 30∼60% 수준까지 낮아진다. 서울시는 이런 방식으로 아파트 분양가를 강남은 5억 원대, 다른 지역은 3억 원대로 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.

서울시 구상에 따르면 토지임대부 아파트를 분양받은 사람은 매달 토지 임차료를 내며 최장 40년간 거주할 수 있다. 아울러 최장 10년으로 돼 있는 의무거주 기간이 지나면 SH 등 공공기관에 매각할 수 있다. 공공기관은 올 7월 시행된 개정 주택법에 따라 토지임대부 주택을 되살 때 기존 분양가에 은행 정기예금 평균이자를 더한 금액만 지급할 수 있다.

환매조건부로 토지임대부 주택을 공급하는 것은 로또 분양 논란을 차단하려는 취지다. 지금까지 공급된 토지임대부 주택은 처분 대상과 방식에 제약이 없어 저렴하게 분양받은 뒤 시세대로 팔 수 있었다. 일례로 2012년 11월 서울에서 마지막으로 공급된 토지임대부 주택인 ‘LH강남브리즈힐’(전용면적 84m²) 분양가는 2억2230만 원으로 당시 인근 시세의 4분의 1 수준이었다. 현재 호가는 15억5000만 원으로 비슷한 시기 준공된 인근 단지 시세(18억 원)와 큰 차이가 나지 않는다.

이런 구조로 토지임대부 주택을 공급하면 시세차익을 최소화할 수 있는 반면에 사실상 공공임대와 같은 방식이라는 지적이 나온다. 시세차익이 원천 차단되는 셈이어서 수요자들이 외면할 수 있다는 것이다. 그렇다고 시세차익을 무한정 허용하는 기존 방식도 문제가 있다. 서울시 관계자는 “환매조건부 방식을 도입하면 집값 상승기 때 부득이하게 이사해야 하는 사람이 비슷한 가격대의 집을 구하기 어려울 수 있고, 시세를 반영해 매입하면 소수만 혜택을 보는 ‘로또 분양’이 양산될 수 있다”고 말했다. 서울시가 공급방식을 두고 딜레마에 빠진 셈이다.

토지임대부 주택을 재건축할 경우 시세 차익을 배분하는 방식도 논란거리다. 현행법은 토지임대부 주택을 허물고 다시 지을 때는 역시 토지임대부 방식으로 하는 것을 원칙으로 한다. 하지만 건물주와 토지주(공공)가 합의하면 일반분양도 가능하다. 하지만 일반 분양주택을 지을 때 생기는 시세 차익 배분 방식에 대한 규정은 아직 없어 갈등 소지가 있다.

주택 전문가들은 토지임대부 주택의 효과에 대해 의문을 제기하고 있다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “매달 임차료를 내야 하는 만큼 초기 분양가가 5억 원이어도 실제 주거비용은 그 이상”이라며 “투입 재원 대비 수혜자가 적은 데다 활용성이 높은 도심에 토지임대부 주택을 짓는 게 적절한지도 의문”이라고 말했다.