14년 뒤 분양가 미리 결정… ‘누구나집’ 우선협상 대상자 선정

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민주당의 요구로 추진되는 ‘분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택’(이하 ‘누구나집’)의 시범사업지 6곳의 우선협상 대상자가 선정됐다.

누구나집은 미리 확정된 분양가의 10%에 해당하는 보증금과 매월 일정 금액의 임대료를 내고 10년 동안 살다가 입주자가 소유권을 넘겨받을지를 결정할 수 있는 주택이다.

이번에 사업자로 선정된 업체들은 LH한국토지주택공사와 인천도시공사가 제시한 기준금액의 88~100% 수준으로 분양가를 제시해 우선사업자로 선정됐다. 두 기관이 제시한 기준금액이 이미 현재 주변 시세보다 싸게 책정된 것으로 알려져 있다.

따라서 실제로 입주한 뒤 10년 이상 경과한 뒤 누구나집의 가격은 주변시세의 절반 이후 수준으로 될 수도 있다. 이 때 발생하는 시세차익은 입주자와 사업자가 나눠 갖게 된다. 반면 주택경기가 곤두박질쳐서 시세보다 비싸질 경우 입주자는 소유권을 넘겨받지 않아도 된다.

이번에 우선협상 대상자가 선정된 사업지는 사업계획 승인 등을 거쳐 이르면 2023년 상반기에 착공하고, 2025년 상반기에 입주자 모집이 진행될 것으로 예상된다.

국토교통부는 LH, 인천도시공사(iH)가 9월에 공모한 ‘누구나집’ 시범사업지 6개의 우선협상 대상자 선정결과를 29일(오늘) 발표했다. 이에 앞서 민주당 부동산특별위원회는 총 9개 사업지에 1만785채를 공급하는 누구나집 시범사업 추진안을 발표했다.

이 가운데 6개 사업지의 사업자가 이번에 결정됐다. 나머지 3곳은 개발계획 변경(시화 MTV)이나 사업추진방식 변경(파주 금촌) 도시개발사업 구역 지정(안산 반월시화) 등의 절차를 거쳐 내년 중 사업자 공모가 실시될 예정이다.

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● 누구나집 시범사업자 5개 업체 선정

이번에 사업자가 선정된 대상지는 6곳이지만 업체는 5곳이다. 1개 업체가 2곳에 선정됐기 때문이다. 6곳에서 공급될 주택은 모두 5913채이다.

LH가 진행하는 4개 시범사업엔 계룡건설 컨소시엄(화성능동A1지구), 제일건설 컨소시엄(의왕초평A2지구), 우미건설 컨소시엄(인천검단 AA26지구), 극동건설 컨소시엄(인천검단 AA31지구)이 우선협상 대상자로 됐다.

인천도시공사가 주도하는 2곳엔 금성백조주택(인천검단 AA27지구)와 제일건설 컨소시엄(인천검단 AA30지구)이 선정됐다.

계룡건설이 맡은 화성능동 A1지구에서는 74~84㎡(전용면적 기준) 아파트 890채가 공급된다. 84㎡ 아파트의 확정분양가는 7억 400만 원(3.3㎡ 기준·2130만8000원) 수준이다. 74㎡는 6억3800만 원(2171만2000원)으로 책정됐다.

제일건설이 진행할 의왕초평 A2지구에선 59~84㎡ 아파트 900채가 선보인다. 분양전환가는 84㎡는 8억5000만 원(2395만9000원), 74㎡는 7억6000만 원(2444만8000원), 59㎡는 6억1000만 원(2439만1000원)으로 각각 정해졌다.

제일건설은 또 인천검단 AA30지구의 우선협상 대상자로도 선정됐다. 제일건설은 이곳에서 59~84㎡ 418채를 84㎡는 5억9400만 원(1713만2000원)에, 59㎡는 4억2400만 원(1711만5000원)에 각각 공급할 예정이다.

우미건설이 짓는 인천검단 AA26지구에서는 59㎡ 아파트 1310채가 건설된다. 확정분양가는 4억7500만 원(1861만6000원)으로 제시됐다.

금성백조주택이 맡은 인천검단 AA27지구에선 60~85㎡ 아파트 1629채가 들어선다. 84㎡의 확정분양가가 6억1300만 원(1806만5000원), 74㎡는 5억4100만 원(1793만1000원) 60㎡는 4억4100만 원(1785만9000원)으로 각각 정해졌다.

극동건설이 짓게 될 인천검단 AA31지구에선 59~84㎡ 아파트 766채가 공급된다. 84㎡는 6억1300만 원(1764만7000원), 64㎡는 4억6700만 원(1741만9000원), 59㎡는 4억3700만 원(1756만1000원)에 각각 확정분양가가 책정된 상태다.

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● 최소 14년 이후 분양가 미리 결정

6개 사업지는 모두 이번에 공개된 분양가가 입주하고 10년 뒤 소유권 전환이 진행될 때 적용된다. 정부 추정대로라면 2023년 상반기에 착공이 이뤄지고, 실제 입주는 2025년 말경에 진행된다.

따라서 현재 시점으로 보면 14년 뒤인 2035년 말 이후에 적용될 집값을 정해준 셈이다. 게다가 LH 등이 업체들이 제시할 분양가의 상한선이 될 기준값을 현재 시세보다 낮게 책정한 것으로 알려졌다. 적잖은 시세차익이 발생할 가능성이 크다는 뜻이다.

이를 어떤 식으로 배분할 것인가도 관건이다. 이에 대해 업체들은 다양한 형태로 개발이익 공유방안을 제시했다.

계룡건설(화성능동 A1)은 주거편의를 위한 선택사양 무상제공과 관리비 절감, 중도퇴거 임차인에게 임대료 인상분 환급 등을 꺼냈다. 제일건설은 의왕초평 A2에 대해선 거주기간에 따라 임대료의 일부를 돌려주겠다고 밝혔다. 또 인천검단 AA30지구에서는 거주기간에 따라 주택안정화자금을 최대 500만 원까지 지급하는 방안 등을 제시했다.

우미건설(인천검단 AA26)은 발생이익을 임차인에게 거주기간별로 차등지급하고, 금성백조주택(인천검단AA27)은 거주기간에 따라 납부한 임대료의 최대 50%를 환급해줄 방침이다. 극동건설(인천검단 AA31)은 임대료 일부를 ‘희망적립금’으로 적립해 중도퇴거 임차인에게 제공하고, 출산·육아·다자녀 세대 등에게 임대료 면제 및 할인 서비스도 제공하기로 했다.

● 임대보증금 이외에 월임대료 내야 한다

누구나집에 입주하면 10년 간 내야할 임대료와 관련해 업체들은 시세 대비 70~95% 수준으로 책정한다는 방침이다.

우선 임대보증금은 각 업체들이 제시한 확정분양가의 10% 수준에서 정해질 것으로 알려졌다. 다만 매월 내게 될 임대료 수준은 업체마다 각기 다를 것으로 보인다.

실제로 업체들은 임대료와 관련해서 최저임대보증금을 포함한 3,4가지 임대조건을 제시하는 식으로 사업자모집에 응모한 상태다.

예컨대 인천 검단 AA26의 우선협상 대상자로 선정된 우미건설의 경우 59㎡ 아파트 분양가를 4억7500만 원으로 책정했지만 임대료는 시세대비 84~94% 수준으로 책정하겠다고 밝힌 상태이다. 또 최저임대보증금 4200만 원을 포함한 3개 임대조건을 제시할 방침이다.

이에 대해 LH 관계자는 “우선협상 대상자로 선정된 업체들과 협의 과정에서 조율되고, 최종 사업자로 선정된 이후에도 고려할 변수 등을 감안할 때 입주자 모집공고가 나와야 알 수 있다”고 말했다.

● 다양한 주거서비스도 제공

이번에 시범사업자로 선정된 업체들은 입주자에 대한 다양한 주거서비스 제공 방안도 제시해 눈길을 끈다.

우미건설(인천검단 AA26)은 단지 내 공유경제 프로그램과 구독서비스를 제공함으로써 입주민 소비 활성화와 일자리 창출 효과를 올리겠다는 계획을 내놨다. 극동건설(인천검단 AA31)은 정기등록 주차수입, 광고 등을 통해 자체관리 서비스 수익을 올리고, 이를 관리비 지원금으로 활용하는 방안을 제시했다.

계룡건설(화성능동A1)은 주거ㅅ서비스 시설 비품 구매 및 운영비를 지원하고, 금성백조주택(인천검단AA27)은 어린이집 등 주거지원시설을 활용한 공유경제 시스템을 가동할 방침이다.

제일건설은 의왕초평A2에선 교육센터, 체육시설 등 입주민과 지역주민이 교류할 수 있는 공간을 제공하고, 인천검단 AA30에선 24시간 보육서비스, 단지 내 창업하는 청년세대에 대한 임대료 면제 등을 추진하기로 했다.