[Q&A]시가 12억 이하 1주택 양도세 ‘0원’…기준 날짜 헷갈리네

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울 스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2021.11.15/뉴스1DB

8일부터 1세대 1주택자가 시가 12억원 이하의 주택을 팔 경우 양도소득세를 내지 않아도 된다.

기획재정부 등 관계부처에 따르면 전날 국무회의에서 의결된 소득세법 및 부가가치세법 일부개정법률이 이날 공포된다.

이에 따라 시가 9억원이던 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준은 12억원으로 상향되며, 이날 양도분부터 적용된다.

다음은 관련 내용을 문답 형식으로 정리한 것이다.

-당초 내년 1월1일부터 시행되는 걸로 알고 있었는데.
▶개정안에는 시행 시기가 2022년 1월1일로 돼 있었지만 국회 논의 과정에서 ‘공포일’로 수정됐다. 이는 양도세 완화 조치를 공포 즉시 시행해 시장 혼란을 최소화하기 위한 것이다.

-비과세는 1주택자에게만 해당되나.
▶그렇다. 다만 1세대1주택자로, 가족 전체가 주택 하나를 가지고 있어야만 하고, 2년 이상 보유해야 해당된다. 또 서울 등 조정대상지역에서 조정대상지역 지정 이후 구입한 집이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야한다.

-양도세 기준은 실거래가인가?
▶그렇다. 실제 거래되는 금액이 기준이 된다. 공시지가가 기준이 되는 종합부동산세와 구분된다. 예를 들어 5억원에 샀던 집을 10억원에 판다고 하면 바뀐 기준(9억→12억)에 따라 양도세를 내지 않아도 된다.

1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향(9억원→12억원) 조치를 하루 앞둔 7일 서울의 한 공인중개사무소에 양도소득세 상담관련 안내문이 붙어 있다. /뉴스1 DB © News1

-12억원을 넘는 집을 팔 때는 혜택이 없나.
▶그렇지 않다. 기준금액이 올라갔기 때문에 12억원을 넘는 집도 비과세 요건을 갖췄다면 양도세가 줄어드는 효과가 있다.

가령 1세대 1주택자(3년 보유·2년 거주·조정대상지역 기준)가 12억원에 산 주택을 20억원에 팔 때 현행 비과세 기준으로는 1억2584만원의 양도세를 부담해야하지만, 기준선이 상향되면 양도차익이 줄어들어 양도세도 8462만원으로 4122만원을 덜 내게 된다. 만일 10년 이상 보유·장기보유특별공제까지 적용받는다면 세 부담액은 더 줄어든다.

-‘양도 기준일’은 언제인가.
▶소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른날이다. 보통은 같은날 이뤄지게 되지만 다를 경우에는 둘 중 빠른날이 기준이 된다. 계약금이나 중도금 날짜 등은 관계없다.

-기준이 ‘실거래가’라면 더 싸게 팔아서 비과세 대상이 될 수도 있나.
▶팔려고 하는 주택 시세가 기준금액(12억원)을 조금 넘는다면 가능할 수 있다. 다만 형제 등 특수관계자 간 사고팔 때 시세보다 많이 낮게 매각한다면 거래금액이 인정되지 않고 상호 간 증여한 것으로 간주될 수 있기 때문에 주의해야한다.

-1주택과 1분양권이 있는 상황에서 비과세 혜택이 적용되나.
▶가능하다. 다만 지난해 개정 세법에 의해 분양권을 취득한 시기에 따라 ‘일시적 2주택’이 된다면 비과세가 안 될 수도 있다.

-양도세가 ‘0원’이라면 세무서 신고를 하지 않아도 되나.
▶비과세로 양도세가 없는 경우에도 신고를 하는 것이 원칙이다. 다만 비과세로 양도세가 0원이라면 신고를 안 한 것에 대한 불이익이 별도로 없다. 가산세 등의 문제가 발생하지 않기 때문이다.

-다주택자에게 돌아가는 혜택은 없나.
▶원칙적으로 다주택자에게는 이번 개정에 따른 혜택이 없다. 다주택자가 비과세 적용받기 위해서는 다주택들을 정리하고 나서 최종 남은 한 채를 2년 더 보유하고 거주해서 비과세 요건을 갖춘 다음 매각해야한다.

-다주택자 양도세 부과기준도 낮아질 가능성이 있나.
▶최근 국회 등에서 다주택자 양도세를 한시 완화하는 방안을 검토하고 있지만, 세정당국이 반대하고 있다. 다주택자 양도세를 완화할 경우 매물 잠김 현상으로 시장이 다시 불안해질 수 있다는 이유에서다.

다만 내년 대선 결과에 따라 정책 방향이 달라질 가능성은 있다. 윤석열 국민의힘 후보는 양도세를 전방위적으로 완화한다는 기조를 내세우고 있다.

(세종=뉴스1)