[머니 컨설팅]자녀에 집 팔땐 적정가로 대금 오가야

가족간 매매, 증거 있어야 인정
계좌이체-자금출처조사 대비 중요
3억이상 싸게 팔땐 증여세 부과
부모도 양도세 다시 계산해 납부

정태일 국민은행 WM스타자문단 세무사

Q. 수도권에서 아파트 2채를 보유한 정모 씨(64)는 고민이 많다. 아파트 보유로 내야 하는 종합부동산세 부담이 커지고 있기 때문이다. 그러다가 최근 자녀에게 시세보다 낮은 금액으로 아파트 1채를 파는 게 어떻겠냐는 지인의 조언을 들었다. 이를 통해 종부세 부담을 줄일 수 있다는 것이다. 이런 가족 간 매매에 별다른 문제가 없는 것인지 궁금하다.


A. 종부세 등 주택 보유세 부담이 늘어나자 가족 간 매매나 증여가 늘고 있다. 그러나 가족 간 매매가 언제나 가능한 것은 아니다. 매매 시 충족해야 하는 요건들이 있기 때문이다.

가족 간 매매도 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로 정상적으로 매매 대금을 치르고 소유권을 이전해야 한다. 또 해당 자금의 출처나 규모가 적정한지 등도 따져야 한다. 가족 간 부동산 거래에서 주의해야 할 점을 알아보자.

첫째, 가족 간 매매를 인정받으려면 실제로 매매 대금을 지급해야 한다. 세법상 배우자나 자녀 등 친인척과 부동산을 매매할 때 우선적으로 증여로 추정하는 게 원칙이다. 따라서 당사자들은 해당 거래가 증여가 아닌 매매라는 걸 입증해야 한다. 만약 입증하지 못하면 증여로 인정된다.

이때 따져야 하는 것은 실질적인 매매가 있었는지 여부다. 일반적인 부동산 거래와 같이 공인중개사 사무소를 통해 매매 계약서를 작성하고 계약금과 잔금은 계좌이체를 통해 입금하는 방식으로 거래 명세를 남겨둬야 한다. 그래야 추후 단순 증여가 아닌 거래였다고 입증할 수 있다. 이를 입증하지 못하면 막대한 증여세가 부과되니 주의해야 한다.

둘째, 자금 출처 조사에 대비해야 한다. 자금 출처 조사는 재산을 취득하거나 집을 사기 위해 자금을 빌렸을 때 그 사람의 직업, 연령, 소득, 평소 재산 상태 등을 검토한 뒤 본인의 능력으로 재산을 취득했는지 따지는 것을 말한다. 만약 문제가 있다고 판단하면 해당 자금을 증여받은 것으로 추정한다.

따라서 주택 취득자금 등을 기재하는 ‘주택 취득자금 조달 및 입주 계획서’를 잘 작성해야 한다. 해당 문건에 자금을 어디서 조달했는지 기술하고 매매계약서, 예금 잔액증명서, 대출 잔액증명서 등 구체적인 증빙자료를 첨부해야 하니 참고하길 바란다.

셋째, 부동산 매매가 적정한 수준에서 거래됐는지 살펴봐야 한다. 상속증여세법에 따르면 특수관계자 간 매매는 시가와 실제 매매금액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 이상 나지 않는 선에서 이뤄져야 한다. 그 이상 차이 나는 경우 차이 나는 금액에 대해 증여세가 적용된다.

예컨대 시세가 20억 원인 아파트를 자녀에게 15억 원에 매도하는 상황을 가정해 보자. 20억 원의 30%에 해당하는 6억 원보다 낮은 14억 원에 매매하지는 않았지만 3억 원 이상 차이가 난다. 이때 매수자인 자녀에게 증여세가 부과되는데, 17억 원과 15억 원의 차액인 2억 원에 대해 세금이 부과된다.

여기서 문제는 자녀에게만 세금을 매기는 게 아니라는 점이다. 부동산을 판 부모의 양도세도 마찬가지로 올라간다. 부모가 받은 금액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 난다면 양도세도 다시 계산해 납부해야 한다.

부동산을 자녀나 배우자 등에게 이전하는 상황이나 방법은 다양하다. 가족 간 부동산 매매가 세법상 매매로 인정받을 수도, 그렇지 않을 수도 있다. 그러니 관련 내용을 잘 알아두고 대비해야 막대한 세금을 피할 수 있다. 만약 부동산 세금 관련 내용이 어렵게 느껴진다면 전문 세무사에게 상담을 요청하는 것도 좋다.