전월세 5%내 올린 집주인, 실거주 1년만 하면 양도세 비과세

[2022 경제정책방향]
"월세 세입자, 세액공제 최대 15%… 최대 90만→112만원으로 늘어나
보금자리론-디딤돌대출은 중도상환 수수료 70% 감면
전문가 “내년 한시 적용돼 한계”… 정부 “대거 계약만료 대비 정책”

靑정책실장과 머리 맞댄 홍남기 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)과 이호승 대통령정책실장이 20일 청와대 영빈관에서 열린 ‘2022년도 경제정책방향’ 보고 확대 국민경제자문회의에 앞서 대화를 나누고 있다. 뉴시스

1가구 1주택자인 임대인이 내년 말까지 임대료를 기존의 5% 내로 올려 전월세 계약을 맺으면 나중에 집을 팔 때 해당 주택에 1년만 살아도 양도소득세 비과세를 적용받는다. 임차인은 내년에 한시적으로 월세 세액공제를 최대 15%까지 받을 수 있다. 지난해 7월 말 ‘임대차 3법’ 도입으로 전세시장의 혼란이 커지자 정부가 내놓은 보완책이다. 하지만 내년에 한시적으로 적용돼 근본 대책이 될 수 없다는 평가가 나온다.

○ 임대인 실거주 요건 완화, 세입자 월세 공제 확대

정부가 20일 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에는 전월세 임대료를 5% 이상 올리지 않은 ‘상생임대인’에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화해 주는 방안이 담겼다. ‘갭 투자’(전세 안고 주택 매입)를 부추길 수 있다는 우려를 의식해 주택을 1년 6개월 이상 임대한 집주인으로 제한했다. 이들이 이달 20일부터 내년 말까지 전월세 계약을 새로 맺거나 갱신해 2년 임대 기간을 채우면 대상이 된다. 또 계약 시점에 해당 주택의 공시가격이 9억 원 이하여야 한다. 신규 계약과 갱신 계약의 전세금이 크게 차이 나는 ‘전세 이중가격’과 집주인이 실거주하려고 세입자를 내보내는 문제를 해소하려는 취지다. 지금은 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역 집을 산 1가구 1주택자는 ‘2년 실거주’ 요건을 채워야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

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세입자들을 위한 월세 세액공제 혜택도 내년에 12∼15%로 확대된다. 현재 연 급여가 7000만 원 이하인 무주택자가 국민주택 규모(85m²) 이하 또는 기준시가 3억 원 이하의 집을 빌리면 10∼12%의 세액공제를 받을 수 있다. 적용되는 월세의 한도는 연 750만 원이다. 이번 조치로 세입자가 연간 돌려받는 금액은 최대 90만 원에서 112만5000원으로 늘어난다. 2019년 기준 40만 명이 월세 세액공제를 받았다.

정부는 공공정비사업 후보지를 추가 발굴하는 등 기존에 발표한 주택 공급 대책을 신속하게 추진하기로 했다. 3기 신도시 등에 대한 내년 사전청약 물량은 6만2000채에서 6만8000채로 늘어난다.

가계부채 연착륙 대책도 마련된다. 보금자리론 중도 상환 수수료 70% 감면 조치가 내년 6월까지 연장된다. 내년에는 디딤돌대출도 같은 감면이 적용된다. 취약계층을 대상으로 하는 햇살론 대출 한도는 내년에 상품별로 500만 원씩 늘어난다.

○ “1년짜리 임시방편, 근본 해결책 못 돼”

정부가 전월세 보완 대책을 마련한 건 신규 계약 전세금이 급등하는 등 임대차 3법의 부작용이 커지고 있기 때문이다. 임대차 3법에 따라 지난해 8월 이후 낮은 임대료로 계약을 갱신한 세입자들의 전월세 계약이 만료되는 내년 7월부터 전세금이 급등할 것이란 우려가 나오고 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 9월 “전월세 가격을 안정시키고 시장의 어려움을 완화할 수 있는 방안을 연말까지 강구하겠다”고 밝혔다.

전문가들은 이번 보완책이 전월세 시장을 안정시키기 어렵다고 평가했다. 임대인 양도세 비과세 요건 완화와 월세 세액공제 확대 모두 내년에만 적용된다. 양도세 비과세 요건 완화의 경우 실거주를 아예 면제해 주는 게 아니기 때문에 집주인이 세입자를 내보내는 문제는 여전하다는 지적이 나온다.

게다가 조건이 까다로워 적용받는 대상자가 많지 않을 것으로 관측된다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “정책이 효과를 내려면 다주택자에게 맞춰져야 하는데 상생임대인 혜택은 자기 집을 임대한 1주택자에게만 적용된다”며 “월세 세액공제 확대도 일부 임차인의 부담은 줄겠지만 임대료 인상 문제를 해결하기는 어려워 보인다”고 했다.

기재부 관계자는 “지난해 갱신 계약이 대거 만료되는 내년을 대비해 우선 대책을 내놓은 것”이라며 “내후년부터 입주 물량이 늘어날 예정이라 시장이 안정될 수 있다”고 해명했다.