오피스텔 수익률 둔화 4.76%서 멈춰…“초과공급 이슈 일단락”

전국 오피스텔 수익률 및 평당 매매가격 추이. (부동산R114 제공) © 뉴스1

오피스텔 수익률 둔화 현상이 14년 만에 멈춘 것으로 나타났다. 초과 공급 이슈가 일단락되고 아파트 대체제로 오피스텔이 주목받으면서 투자 성과의 전반적인 개선이 기대된다는 평가가 나온다.

23일 부동산R114에 따르면 지난 2007년부터 시작된 오피스텔 수익률 둔화 현상이 14년 만에 멈췄다. 2010년 6.19%였던 오피스텔 수익률은 매년 하락하며 지난해 4.76%를 찍었다. 하지만 올해 수익률은 지난해와 같은 4.76%로 둔화 움직임이 멈췄다는 분석이다.

부동산R114는 오피스텔 시장 분위기가 변화될 조짐이 보이며 수익률도 안정화될 수 있다고 판단했다. 오피스텔 초과 공급 이슈가 마무리되고 매매가격이 꾸준히 오름세를 나타내면서 투자 환경이 개선될 여지가 크다는 것이다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대가 열리면서 오피스텔이나 원룸처럼 임대 수익 유형의 상품이 전성기를 구가할 것으로 예상됐지만, 당시 대규모 공급이 이어지면서 초과 공급 이슈로 인해 수요자의 주목을 받지 못했다.

전국 오피스텔 분양물량 및 입주물량 추이. (부동산R114 제공) © 뉴스1

오피스텔 입주 물량은 Δ2018년 8만5451실 Δ2019년 9만7289실 Δ2020년 8만5222실로 통상 연도별 물량의 2배 수준이었다. 이 때문에 초과 공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실 및 미분양 우려도 계속됐다.

하지만 2022년에는 올해 대비 1만2918실 줄어든 5만1089실이 입주할 예정이다. 그리고 2023년에는 4만4965실로 물량이 더 감소한다.

여기에 아파트 공급 부족 현상이 쉽게 개선되지 않으면서 오피스텔 매매가격도 상승세다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격이 2020년 900만원을 넘어섰고 최근 개선세를 고려하면 2022년~2023년에는 1000만원 돌파도 예상된다.

최근에는 정부가 오피스텔 시장에 대한 전향적인 규제 완화도 예고했다. 기존 건축규제를 완화해 바닥난방이 가능한 면적을 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대했으며, 주택도시기금 융자한도 확대와 더불어 대출금리를 1%p 인하한다.

오피스텔 주요 단지의 청약 결과도 완연한 개선세다. 2020년에는 수도권에서 분양된 단지 대부분이 청약 경쟁률 미달이란 성적표를 받았지만, 올해 하반기는 10% 수준만 미분양됐다. 지난 11월 ‘힐스테이트과천청사역’ 오피스텔엔 89실 청약에 12만명 이상이 쏠렸다.

이에 장기간 하락 추세를 보였던 수익률은 전국 평균인 연 4.76%인 2021년 수준에서 방어가 가능할 것이란 평가가 나온다.

오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시의 임대수익률을 지역별로 살펴보면 Δ대전(7.03%) Δ광주(6.65%) Δ인천(5.56%) Δ부산(5.05%) Δ경기(4.71%) Δ대구(4.70%) Δ울산(4.58%) Δ서울(4.43%) 순이었다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주택시장 트렌드인 ‘똘똘한 한 채’와 ‘환금성’ 장점으로 인해 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로 수요 쏠림이 예상된다”고 말했다.

이어 “이 때문에 2022년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 신축 단지들을 중심으로 연 5% 수준의 평균 임대수익률과 일정 수준의 가치 상승을 기대하는 전략이 유효해 보인다”고 덧붙였다.

(서울=뉴스1)