대출규제 강화-상속세 공제 완화…올해 바뀔 부동산정책과 대응방안

서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 아파트 밀집지역. 뉴스1

건설 및 부동산산업은 대표적인 규제업종이다. 특히 현 정부는 집값 안정을 목표로 30차례에 가까운 각종 관련 정책을 쏟아냈다. 건설업과 관련한 주무부처인 국토교통부를 비롯해 기획재정부, 금융위원회, 공정거래위원회 등이 다양한 형태의 정책을 양산해냈다.

이런 정부 정책에 따라 시장은 요동치기 일쑤였다. 수급 상황을 제대로 파악하지 못한 채 쏟아낸 정책 탓에 집값이 급등했고, 최근 집값이 주춤해진 데에도 정부 규제가 적잖은 몫을 차지했다.

올해는 대통령 선거가 있어, 정책 변화의 폭은 훨씬 더 커질 수도 있다. 그만큼 정책 변화의 흐름을 읽는 게 중요해진 셈이다. 이미 결정된 부동산 관련 주요 정책 추진 내용을 중심으로 예상되는 변화들과 대응 방안을 짚어본다.

● 대출 규제 강화…대출 계획 미리 점검해야

우선 가장 먼저 챙겨봐야 할 문제가 ‘대출 규제’이다. 1일부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합해 총 대출액이 2억 원을 넘으면 대출금 규모가 축소 적용된다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 적용되기 때문이다. 또 제2금융권의 DSR 기준도 50%로 낮춰졌다.

DSR은 개인의 연소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율이다. 소득 수준에 따라 대출 한도가 제한된다. 문제는 7월부터는 DSR 기준이 ‘2억 원’에서 ‘1억 원’으로 더 내려간다는 점이다. 주택을 살 계획이거나 분양을 받은 주택의 잔금을 대출받을 계획이라면 미리 대책을 마련해야 한다.

서울 시내 한 은행 지점에 대출 안내 현수막이 걸려있다. 뉴스1

● 통합공공임대 다자녀 기준 완화…2자녀도 대상

올해부터 공급될 통합공공임대주택의 다자녀 지원 기준이 2자녀로 확대된다. 기존에는 3자녀 이상이었다. 통합공공 임대는 기존 영구 임대나 행복주택 같은 임대주택 유형을 통합한 주택이다. 이달 27일 모집공고가 나고, 다음달에 입주신청 접수가 시작된다.

통합임대주택은 입주자격이 간소화되고, 입주기간도 30년으로 단일화됐으며, 중형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 새로 도입됐다는 게 핵심적인 특징이다. 그만큼 무주택 실수요자라면 이용하기에 편리해졌다.

신청자격은 가구 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년 기준 2억8800만 원) 이하인 무주택 가구 구성원이다.

● 청년 청약통장 가입기간 2년 연장…가입 시기 조정

새해부터 청년우대형 주택청약종합저축(이하 ‘청년 청약통장’)의 가입 요건이 확대된다. 청년 청약통장은 만 19세 이상~만 34세 이하 연소득 무주택인 세대주(예정자) 또는 무주택세대의 세대원에게 주거안정과 목돈마련의 기회를 제공하고자 만들어진 상품이었다. 이를 위해 기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리가 제공되고 있다.

청년 청약통장은 당초 지난해 말까지만 가입이 가능했는데, 2023년 12월31일로 기간이 2년 연장됐다. 또 소득 기준도 연 3000만 원에서 3600만 원 이하로 확대됐다. 그만큼 유리해진 셈이다.

무주택 청년에게 월세 20만 원을 최대 1년간 지급하는 ‘청년월세 지원 사업’도 올해부터 3년 동안 시행된다. 지원 대상은 본인 소득이 중위소득 60% 이하면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년이다. 정부는 약 15만 명의 청년이 총 2997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 추정된다.

● 상생임대인 제도 도입…2월 중 시행 예정

임차인 보호를 위한 다양한 제도도 마련된다. 우선 지난달 20일부터 내년 말까지 임대료를 5% 이상 올리지 않는 1가구 1주택 집주인에게 양도소득세 비과세를 위한 거주 기간을 2년에서 1년으로 한시적으로 완화해주는 ‘상생 임대인 제도’가 시행된다.

이 제도는 전월세 상한제를 뼈대로 하는 ‘임대차 3법’의 부작용으로 갱신 계약이 종료되는 올해 6월 말 이후 전·월세 가격이 급등할 것이라는 우려가 커지자 집주인에게 인센티브를 줘서 임대료 상승을 억제하겠다는 취지로 마련된 것이다. 기획재정부는 올해 2월 추진하겠다는 계획을 내놨다.

전세임대 입주자가 온라인으로 계약 가능한 주택 정보를 확인할 수 있는 ‘전세임대뱅크’도 3월 중에 마련된다. 2분기(4~6월)에는 월세세액공제를 한시적으로 확대하는 방안도 추진된다. 이와 함께 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있는 임대차 정보 조회 절차도 2분기 중에 편리해진다.

● 양도세 면제 기준 강화…매매시 사전 검토 필요

실거래가 기준으로 9억 원 초과 상가주택이라면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이전까지는 주택 면적이 상가 면적보다 넓으면 상가도 주택에 포함된 것으로 보고, 1가구 1주택에 해당하면 모두 비과세했다. 예컨대 주택 면적이 100㎡이고 상가 면적이 80㎡이면, 건물전체를 주택으로 분류한 뒤 1가구 1주택자라면 양도세를 부과하지 않았다.

하지만 새해부터는 9억 원을 넘는 상가주택은 주택 면적, 상가 면적을 따지지 않고, 상가에 대해 무조건 양도세를 매기기로 했기 때문이다. 그만큼 양도세 부담이 늘어날 가능성이 커진 셈이다. 매각 여부를 꼼꼼히 따져봐야 할 이유다.

재개발·재건축 사업의 조합원 입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권을 보유하지 않은 경우에만 양도세 비과세를 적용받을 수 있게 된다는 점도 잊어선 안 된다.

● 상속 주택 공제 대상 확대…배우자도 포함

부모님으로부터 주택(6억 원 한도)을 물려받을 때 내야 하는 상속세를 공제받을 수 있는 조건도 완화된다. 그동안은 직계비속만 가능했지만 배우자도 포함된 것이다. 이에 따라 며느리나 사위가 배우자의 부모를 같은 집에서 10년 이상 동거하면서, 봉양했다면 상속 공제 혜택을 받을 수 있다. 다만 상속인은 상속 개시일 기준 무주택자거나 피상속인과 주택을 공동 소유한 1주택자여야 한다. 또 이들은 동거 기간 동안 1가구 1주택자여야 한다.

상속세 납부 부담도 완화됐다. 연부연납 기간이 5년에서 10년으로 늘어났기 때문이다. 다만 상속세가 2000만 원이 넘을 경우 연부연납을 신청할 수 있다. 분할 방식은 아직 정해지지 않았다. 기존에 적용된 5년의 경우 세금의 6분의 1을 내고, 나머지 6분의 5는 1년에 한 번 6분의 1씩 향후 5년간 할부로 세금을 낼 수 있었다. 다만 1회당 최소 1000만 원 이상 납부해야 했다.