35세쯤 주택 마련뒤 시장 떠난다…“연령별 맞춤 주택정책 필요”

동아일보 DB

2030세대가 주택시장에서 가장 활발한 수요자이며, 일반적으로 35세 전후로 중대형 주택(전용면적 60㎡ 초과 규모 주택으로 중소형+대형주택이라는 뜻)을 마련한 뒤에는 주택시장에서 떠나는 것으로 나타났다. 또 중대형 주택에 거주하던 유주택자는 통상 70세 전후에서 주택을 상속 또는 증여하는 등 처분하는 것으로 분석됐다.

이에 따라 생애주기별 수요에 맞는 정책 마련이 필요하다는 지적이 나왔다. 즉 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)의 가급적 민간 및 공공 임대주택으로 공급하고, 수요가 많은 중대형 주택을 소유하는 데 필요한 주택공급 및 금융정책 등이 수립돼야 한다는 것이다. 또 민간 역모기지 활성화 등으로 노년층의 보유주택이 시장에 매물로 공급될 수 있도록 유도할 필요성도 제기됐다.

한국토지주택공사 산하 연구기관인 토지주택연구원이 지난달 30일 발행한 논문집 ‘LHI저널’에 이런 내용을 담은 연구논문 ‘생애주기별 주택소유와 주거유형: 연령대별 손바뀜 현상에 대한 실증분석’이 게재됐다.

논문은 국토교통부가 발행한 2019년 주거실태조사를 토대로 생애주기별 주택소유형태와 거주유형을 분석했다. 또 생애주기를 청년층(35세 미만)과 중장년층(35세 이상~70세 미만) 노년층(70세 이상) 등 3개 그룹으로 나눴다. 이를 통해 생애주기별로 주택매매시장에서 무주택→유주택→무주택으로, 주택임대시장에서 수요자→공급자→수요자로 각각 변화해가는 과정을 집중 조명했다.

● 2030 청년층이 가장 활발한 주택수요 집단

논문에 따르면 청년층은 가장 활발한 주택 수요 집단이었다. 이들은 20대 초중반 신생가구의 95% 이상이 소형주택에 거주하는 무주택자로 출발하지만, 35세 전후로 그 비율이 30% 정도까지 줄어들었다.

반면 중대형주택에 거주하는 유주택가구 비율은 20대 초반 1% 수준에서 35세 전후로 35%를 넘어섰다. 이는 2030세대 청년층이 소형 임대주택시장에서 중요한 수요자인 동시에 중대형 매매시장에서도 주요 수요자로 자리매김하고 있음을 의미한다.

중장년층은 주택시장 참여자와 비참여자가 공존하는 집단으로서 청년층보다는 활발하게 주택시장에 참여하지 않았다. 다만 전반적으로 무주택가구 비중이 점차 줄고, 유주택가구 비율은 꾸준히 늘었다. 논문 저자들은 이에 대해 “대다수의 가구가 35세 전후로 중대형주택을 통해 내 집 마련에 성공한 뒤 주택시장을 떠난 것”이라고 설명했다.

노년층은 잠재적인 주택 공급자로 자리매김하고 있었다. 중대형주택에 거주하던 유주택가구 비율이 70세 전후로 대략 60% 정도로 최고점을 찍은 뒤 감소세로 돌아선 것으로 나타났기 때문이다. 다만 유주택가구 비율이 90세 이상 노년층에서도 45% 이상을 유지했다. 이들이 주택시장에서 활발한 공급자 역할을 하기보다는 자녀들에게 상속하는 경우가 많음을 시사한다.

● 생애주기별 맞춤형 주택정책 마련돼야

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논문은 이런 분석 결과를 토대로 생애주기별 특성을 고려한 세심한 주택공급 및 주택금융 관련 정책이 마련돼야 한다며 3가지 방안을 제안했다.

우선 주택공급 정책에서 연령별 세대별 맞춤형 정책을 요구했다. 예컨대 청년층의 소형주택에 대한 소유 수요가 높지 않으므로 소형주택 분양공급에 신중해야 한다는 것이다. 대신 청년층의 주거수요는 구직과 학업을 위해 도심 역세권 등에 민간임대나 공공임대로 공급하는 것이 효과적이다. 반면 소유 수요가 높은 중대형 주택은 청년층과 중장년층을 모두 겨냥해 부도심이나 교외에 분양 공급하는 것이 낫다.

두 번째로 중대형주택에 대한 소유 수요가 높은 점을 고려한 주택금융 정책 마련이 필요하다고 지적했다. 예를 들어, 35세 이후 생애 첫 주택구입의 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화해주거나 세제 혜택을 주는 것을 고려해야 한다는 것이다.

특히 생애주기에 따라 가구가 성장하면서 중대형주택에 대한 소유 요구는 자연적으로 강화될 수밖에 없다. 이 수요를 안정시킬 수 있는 신호를 줄 필요가 있다는 게 논문 저자들의 결론이다.

세 번째로 노년층의 보유주택 사전소비 활성화와 안정적인 시장매물 확보 차원에서 민간 역모기지 활성화 방안이 마련돼야 한다고 강조했다. 논문에 따르면 노년층의 주택처분은 대부분 매매 증여 상속 정도로 제한돼 있다. 우리나라 가계 자산에서 부동산 등이 차지하는 비중이 금융자산보다 높은 점, 고령화가 가속화되고 있는 점 등도 이런 정책 마련의 필요성을 뒷받침한다.