[고준석의 실전투자]지목 변경으로 땅값 오르면 취득세 내야

밭농사 짓던 땅 알고보니 임야… 지목 바꾼다고 가치 상승하진 않아
현 상태에서 매도하는 게 유리, 농지에 원룸 지으면 대지로 신청
공장 지었다면 공장용지로 바꿔야… 임야 변경땐 산지전용허가 필요

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

강원도에서 특용작물을 재배하는 A 씨는 농사 규모를 늘리려 비닐하우스 5개 동을 새로 지으려 한다. 30년 넘게 밭농사만 지었던 땅 일부를 처분해 자금을 마련할 생각이었다. 하지만 확인해보니 밭농사를 지었던 땅의 지목이 임야였다. 지인은 지목을 임야에서 전(田)으로 바꾼 뒤 처분하면 제값을 받을 수 있다고 했다. 그는 지목은 무엇이며, 지목을 전으로 바꾸면 땅값이 오를지, 전에도 건물을 지을 수 있는지 등이 궁금해졌다.

‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에 따르면 땅은 쓰임새에 따라 28개 지목으로 구분된다. 전은 대표적인 농지다. 다시 말해 물을 상시적으로 이용하지 않아도 곡물이나 원예작물(과수류 제외), 약초 등을 재배하거나 식용 죽순을 재배하는 토지다. 반면 임야는 산림 및 원야(原野)를 이루는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지 등을 일컫는다.

지목은 하나의 필지마다 설정하는 것이 원칙이다. 그런데 하나의 필지가 두 개 이상의 용도로 사용될 때는 주된 용도에 따라 지목이 설정된다. 단, 일시적이거나 임시적 용도일 때는 지목을 바꾸지 않아도 된다.

지목 중에는 흔히 ‘대지’라 말하는 대(垈)의 값이 가장 비싼 편이다. 그러나 토지 가격은 지목만 가지고 따지기는 어렵다. 외려 땅값에는 지목보다 토지이용계획확인서에 나타나는 용도지역이나 용도구역, 용도지구가 더 많은 영향을 미친다. 특히 토지가 있는 지역의 성장성과 개발계획, 개별 토지의 개발 가능성에 따라 땅값이 결정된다. 단순히 지목만 바꾼다고 해서 토지 가격이 오르지는 않는다.

A 씨의 경우 지목은 임야인데 밭으로 쓰고 있다면 그 용도에 맞춰 전으로 바꿀 수 있다. 하지만 임야를 전으로 바꾼다고 해서 그 자체만으로 가치가 상승하지는 않는다. 따라서 지목 변경보다는 현 상태에서 매도하는 게 유리해 보인다.

지목이 전이나 답일 때도 건물을 지을 수 있다. 하지만 농지로 쓰이는 전(田)에 건물을 짓고 대(垈)로 지목 변경을 할 수 있다. 절차는 ①개발행위 허가(농지전용 허가 등) ②형질 변경 ③건축물 신축 ④지목 변경 순으로 진행된다. 우선 농지전용 허가를 받아야 하는데 농지전용부담금을 내야 한다. 농지법 시행령에 따르면 농지 면적이 3500m² 이하면 기본 부담금 2만 원이나 3500m²를 초과하면 기본 2만 원에 초과한 면적 350m²마다 2000원이 더해진다.

건축물이 완공되면 관할 시군구에 지목 변경을 신청하면 된다. 가령 지목이 전이었던 농지에 다가구주택(원룸)을 지었다면 대(垈)로, 공장을 지었다면 공장용지로 바꾸면 된다.

지목 변경으로 땅값이 늘었다면 증가한 만큼 취득세를 내야 한다. 이때 과세표준은 시가표준액이다. 예컨대 전을 1억 원에 매입해 대(垈)로 지목 변경한 뒤 가격이 2억 원이 됐다면 1억 원을 취득가액으로 본다는 얘기다.

참고로 임야를 지목 변경하려면 산지전용허가를 받아야 한다. 산지 전용에 따른 용도는 농업용과 비농업용으로 나뉜다. 비농업용으로는 대지(택지)를 비롯한 공장, 도로, 골프장, 스키장 등이 있다. 산지 전용을 하려면 그 용도를 정해 산림청장 등의 허가를 받아야 하고 대체산림자원조성비도 내야 한다.