[머니 컨설팅]부인에 빌딩 증여뒤 팔면 양도세 절감

배우자 등에 증여 후 5년내 팔면, 첫 취득일 기준 양도세 물리거나
증여세 취소하고 양도세로 부과… 양도 차익 같아도 인별 과세로
누진세율 낮아져 절세 효과

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사

Q. 오래전 1억 원에 빌딩을 취득한 A 씨. 부동산 가격이 오르면서 A 씨 빌딩의 시가가 6억 원으로 올랐다. A 씨는 빌딩을 매각하고 싶지만 매매차익이 큰 만큼 양도소득세 부담이 클 것 같아 고민이다. 빌딩 지분 일부를 가족이나 형제들에게 증여한 뒤 공동으로 매각하면 세금을 줄일 수 있을지 궁금하다.


A. 양도소득세 부담은 양도금액과 취득금액의 매매차익에 따라 결정된다. 일반적으로 양도소득세 과세표준은 매매차익에 대해 기본공제(연 250만 원)와 장기보유특별공제(최대 30%)를 차감해 산출한다. 이렇게 산출된 과세표준 구간별로 최소 6%부터 최대 45%의 누진세율이 적용된다.

만약 증여로 부동산을 취득했다면 취득금액은 증여세 과세기준에 따른 증여재산평가액이 적용된다. 부동산 가격이 오른 후 증여한다면 취득금액이 올라가게 돼 양도 시 세금 적용의 기준이 되는 매매차익은 줄어든다. 배우자 등에게 증여한 뒤 양도한다면 제3자에게 직접 양도할 때보다 양도소득세가 줄어들 수 있다.

A 씨의 경우를 살펴보자. 1억 원에 취득한 빌딩의 현재 시가가 6억 원이기 때문에 A 씨가 제3자에게 직접 양도한다면 매매차익으로 5억 원이 발생한다. 하지만 배우자에게 6억 원에 증여한 뒤 배우자가 6억 원에 제3자에게 양도한다면 매매차익은 0원이 될 수 있다. 이 경우 양도소득세보다 낮은 증여세만 부담하면 되기 때문에 세금 부담이 줄어든다. 증여재산공제를 활용할 수 있다면 증여세도 부담하지 않을 수 있다.

하지만 소득세법에서는 취득금액 이월과세와 부당행위계산 부인이라는 예외 규정을 두고 있다. 이 때문에 세금 감소 효과는 예상만큼 대단히 크지 않다.

취득금액 이월과세는 양도소득세를 산출할 때 증여 취득 시기와 증여금액이 아닌 처음 취득한 시기와 금액을 적용하는 규정이다. 증여자가 직접 제3자에게 매매하는 경우와 동일한 매매차익이 적용되도록 하는 근거다. 이월과세 규정은 배우자나 직계존비속으로부터 부동산을 증여받은 후 5년이 지나기 전 양도할 때 적용된다.

이때 증여 시 납부한 증여세는 필요경비로 인정되는 반면 취득세는 필요경비로 인정되지 않는다. 또 이월과세로 세금 부담이 줄어들면 이 규정을 적용하지 않는다.

배우자나 직계존비속이 아닌 형제 등 특수관계자에게 증여하고 5년 이내에 양도하는 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용된다. 즉 증여자가 증여 없이 직접 제3자에게 양도한 것으로 간주해 증여세를 취소하고 양도소득세를 과세한다. 만약 매매대금이 증여를 받은 수증자에게 실제 귀속된다면 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않는다. 규정을 적용한 후 오히려 세금 부담이 감소하는 경우에도 이를 적용하지 않는다.

다만 증여 후 5년이 경과하기 전 양도한다고 해서 절세효과가 아예 없는 것은 아니다. 이월과세 규정을 적용받더라도 양도소득세가 줄어들 수 있다. 이 규정이 적용되면 증여자가 직접 양도하는 경우와 매매차익이 동일해지는 것은 맞다. 그럼에도 불구하고 양도소득세는 세대 합산이 아닌 인별로 각각 과세된다. 증여받은 사람과 분담하면 누진세율 구조에서 좀 더 낮은 세율을 적용받아 최대 7200만 원의 절세효과를 얻을 수 있다.

부당행위계산 부인의 경우 증여한 척 위장하지 않는 한 매매대금은 증여를 받은 사람에게 귀속되기 때문에 이 규정이 적용될 여지가 없다. 따라서 증여 후 바로 매매하더라도 증여세만 부담하고 양도소득세는 부담하지 않는 방식으로 세금을 줄일 기회를 찾을 수 있다.