‘오세훈표 모아타운’ 첫 공모… “2026년까지 100곳”

오세훈 서울시장이 지난달 13일 오후 서울 모아타운 시범사업지인 강북구 번동에서 ‘모아주택 추진계획‘을 발표하고 있다. 사진공동취재단

국토교통부가 서울시와 공동으로 ‘소규모 주택정비 관리지역(모아타운)’ 대상 사업지를 공개모집하기로 해 배경에 관심이 모아진다.

소규모 주택정비 관리지역은 현 정부가 주택시장 안정을 위해 지난해 꺼내든 ‘2·4대책’의 핵심사업 가운데 하나이다. 반면 모아타운은 서울시가 내세운 사업브랜드이자, 오세훈 서울시장이 시장선거 후보시절부터 핵심 공약으로 내걸고 추진해온 사업이다.

결국 한 달 앞으로 다가온 대선을 앞둔 시점에 정부가 국민의힘 소속 서울시장의 기를 키워주는 모양새다. 정부가 정치적인 고려 없이 주택공급 확대를 통한 집값 안정에만 초점을 맞춘 선택이었다는 분석이 나온다. 하지만 이번 결정으로 ‘2·4대책’의 중요사업과 충돌이 불가피해지는 등 부작용도 예상돼 논란이 예상된다.

국토부가 서울시와 손을 잡은 이유는

국토부와 서울시는 10일부터 다음달 21일까지 서울시내 25개 자치구를 대상으로 모아타운 후보지를 공모한다고 9일(오늘) 발표했다. 또 4월 중 신청지역에 대한 내부 검토와 선정위원회의 평가 등을 거쳐 25곳 안팎의 최종 후보지를 선정하기로 했다.

국토부는 이와 관련해 “국토부가 추진하는 서울지역 ‘소규모 주택정비 관리지역 3차 후보지’와 ‘서울시의 모아타운’ 공모를 통합해 추진하는 것”이라고 소개했다. 이어 선정된 후보지에 대해선 “도로 주차장 공원 등 기반시설 조성에 필요한 비용을 국비와 시비로 최대 375억 원을 지원할 계획”이라고 덧붙였다.

국토부의 이런 결정에는 ‘2·4대책’으로 추진하는 사업 가운데 소규모 주택정비 관리지역의 실적이 상대적으로 부진한 것이 영향을 미쳤을 가능성이 크다. 국토부가 지난달 30일 공개한 자료 ‘2·4대책 1주년 성과’에 따르면 목표 물량 83만6000채 가운데 60.2%인 50만3000채가 확보됐다.

그런데 세부 항목별로 보면 신규 공공택지만 목표(36만4000채)에 근접한 33만3000채(91.5%)를 확보했을 뿐 나머지는 목표를 크게 밑돌았다. 특히 소규모 주택정비 관리지역은 목표(11만 채) 대비 달성률이 26.4%(2만9000채)로 매우 저조하다.

‘2·4대책’ 도심주택복합사업과 충돌 불가피

국토부와 서울시가 공동으로 소규모 주택정비 관리지역을 공모하기로 하면서 후보지 선정기준은 확 바뀌었다. 당초 국토부가 제시한 기준은 5000㎡ 미만의 역세권이 준공업지, 소규모 저층주거 밀집지역이다. 이해관계가 엇갈리면서 개발이 더딘 소규모 주거지역을 타깃으로 한 것이다.

하지만 9일(오늘) 발표에선 후보지가 10만㎡ 미만의 노후·불량 건축물 50% 이상인 지역으로 결정됐다. 이에 따라 앞으로 추진될 도심공공주택복합사업(도심주택복합사업)과 충돌도 불가피해졌다. 이 사업은 1만㎡ 이상인 역세권과 준공업지역, 저층주거밀집지역을 후보 요건을 내세우고 있기 때문이다.

국토부의 ‘2·4대책 1주년 성과’에 따르면 도심주택복합사업은 목표(19만6000채)의 절반을 조금 넘는 10만 채(51.0%)를 확보했다. 이 가운데 1만 채는 본지구 지정까지 끝냈고, 은평구 증산4구역과 연신내역, 도봉구 방학역, 영등포구 신길2구역 등 4곳은 올해 말 사전청약 예정물량으로 지정돼 있다. 나머지 9만 채 중에서 3만6400채(26곳)는 본지구 지정 요건(3분의 2이상의 주민동의)까지 확보해둔 상태다.

국토부는 또 올해 중에 도심주택복합사업 대상지로 5만 채를 추가 확보하고, 기존 물량 가운데 5만 채(서울 2만8000채)가량에 대해선 본지구로 지정한다는 계획도 세웠다.

다세대·다가구 합쳐서 모아주택 짓는다

모아주택은 오세운 서울시장이 핵심 주택공약으로 추진하는 사업이다. 지난달 13일 강북구 번동에서 진행된 모아주택에 대한 설명회에서 참석해 직접 사업계획을 설명할 정도로 공을 들이는 프로젝트다.

모아주택은 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 합쳐서 일정 규모 이상으로 개발하는 것이 핵심이다. 면적이 최소 1500㎡ 이상이면 대상이 된다.

개발에 필요한 절차는 소규모 주택정비 사업방식을 이용한다. △36채 미만의 집주인들이 2~6개 필지를 통합해 개발하는 ‘자율주택정비사업’ △6m 이상 도로에 둘러싸인 1만3000㎡ 미만의 구역에서 추진하는 ‘가로주택정비사업’ △1만㎡ 미만의 노후 연립이나 아파트를 대상으로 하는 ‘소규모 재건축’ △5000㎡ 미만의 역세권 350m 이내 준공업지역에서 추진하는 ‘소규모 재개발’ 등이다.

여기에다 모아주택을 집단적으로 모아 10만㎡ 이내 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 개발하고 관리하는 ‘모아타운’도 추진된다. 모아주택이나 모아타운이 되면 △층수 완화(10층→15층) △용도지역 상향 △공공시설 조성 △통합지하주차장 설치 △공공건축가 지원 등 여러 혜택이 주어진다.

서울시에 따르면 8~10년 걸리는 재개발·재건축에 비해 모아주택은 평균 2~4년 정도가 걸린다. 정비계획수립, 조합설립추진위원회 승인, 관리처분계획인가 등의 절차가 생략되기 때문이다. 서울시 관계자는 “소유자의 80% 이상이 동의해야 사업을 시작할 수 있기 때문에 원주민의 재정착률도 50~70%로 높을 것”이라고 설명했다.

모아주택은 서울의 주택난 해법이 될까

서울시에 따르면 서울시 전체 주거 면적지 313㎢ 가운데 저층주거지가 차지하는 면적은 121㎢로 41.8%에 달한다. 이 가운데 87%에 해당하는 115㎢가 고층 아파트를 지을 수 없어 재개발이 불가능한 지역이다. 서울 주거지 면적의 36.7%가 재개발을 통한 주거환경 개선을 기대할 수 없어 방치돼 있다는 뜻이다.

이런 지역들은 대부분 좁은 골목길로 연결되는 경우가 대부분으로 심각한 주차난을 겪기 일쑤다. 또 소방차나 구급차가 진입하기도 쉽지 않아 지역주민 안전에도 큰 위협요소가 된다. 하지만 모아주택이 추진된다면 이런 문제가 크게 해소될 것으로 기대된다. 다세대·다가구를 몇 곳만 묶으면 통합지하주차장을 세울 수 있기 때문이다.

서울시는 모아주택 후보지를 연간 20곳 이상, 2026년까지 100개소의 모아타운을 선정할 계획이다.

한편 서울시는 강북구 번동과 중랑구 면목동을 모아타운 시범사업지로 선정하고, 2025년까지 2404채를 공급하기로 했다. 번동의 경우 계획대로 사업이 추진되면 주택수는 약 3.5배(357채→1262채), 주차장은 약 10배(129대→1344대)가 늘어날 것으로 추정됐다.