[머니 컨설팅]주택연금, 시가 12억까지 담보 인정

상한선 9억서 이달부터 높여
집값 올라도 수령액은 그대로… 해지 뒤 재가입 땐 제약 많아
‘연금 지킴이’ 통장 이용하면 압류돼도 ‘월 185만원’ 지켜

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Q. ‘노후자금이 바닥나고 집 한 채만 남으면 생활비는 어떻게 하지?’ 이런 고민을 하던 조진환 씨(70)는 생활비를 마련하기 위해 주택연금에 가입하기로 했다. 가입 조건과 연금 수령액은 어떻게 되는지, 집값이 오르면 연금도 늘어나는지, 대출 상환은 어떻게 하는지 궁금하다.

A. 주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 연금 등의 방식으로 노후생활자금을 받는 제도다. 부부 중 연장자가 55세 이상이고 보유 주택의 공시가격이 9억 원 이하이면 가입할 수 있다. 가입 조건을 따질 때와 달리 연금 수령액을 정할 땐 부부 중 더 어린 사람의 나이를 기준으로 한다. 주택가격도 공시가격이 아닌 시가가 기준이 된다. 즉 나이가 많을수록, 주택가격이 비쌀수록 연금을 더 많이 받는다.

공시가격이 9억 원이면 보통 시가는 10억∼12억 원 정도다. 올해 1월까지만 해도 시가 9억 원 이상 주택은 9억 원을 기준으로 연금을 산정했다. 담보 주택가격이 10억 원이든, 12억 원이든 ‘9억 원’으로 간주해 연금을 받은 것이다. 하지만 2월부터 담보 주택가격을 12억 원까지 인정해준다.

주택연금에 가입한 뒤 집값이 올랐다면 연금을 더 받을 수 있을까? 그건 불가능하다. 주택연금 가입자는 집값이 오르든 떨어지든 상관없이 가입 당시에 정한 연금을 그대로 받는다. 이 때문에 주택연금 가입 후 집값이 크게 오른 일부 가입자 중에는 해지하고 다시 가입하는 방안을 고려하는 사람도 있다. 재가입은 가능하지만 몇 가지 고려해야 할 게 있다.

먼저 중도 해지를 하면 여태껏 받았던 연금에 이자를 더해 한꺼번에 상환해야 한다. 또 동일 주택을 담보로 주택연금에 재가입하기 위해선 3년을 기다려야 하며 공시가격이 9억 원을 넘지 않아야 한다. 초기 보증료도 이중으로 부담해야 한다. 주택연금 가입자는 가입할 때 주택가격의 1.5%에 해당하는 금액을 초기 보증료로 부담하는데 중도 해지하면 이를 돌려받지 못하고 재가입 때 다시 보증료를 납부해야 한다.

혹시나 재산이 압류된다면 주택연금 수령액은 어떻게 될까? 이땐 ‘주택연금 지킴이 통장’을 이용해 연금을 지킬 수 있다. 주택연금 지킴이 통장에는 주택연금 수령액 중 민사집행법상 최저생계비에 해당하는 금액(월 185만 원)까지 입금할 수 있고 이렇게 입금한 돈은 압류할 수 없다.

만약 월 수령액이 185만 원을 넘는다면 주택연금 지킴이 통장 외에도 일반 통장이 하나 더 필요하다. 185만 원은 주택연금 지킴이 통장에, 나머지는 일반 통장으로 입금된다. 주택연금 지킴이 통장을 이용하려면 가까운 한국주택금융공사 지사에서 ‘주택연금 전용 계좌 이용 확인서’를 발급받아 연금을 수령하는 은행 영업점에 제출하면 된다.

주택연금엔 연금이란 이름이 붙어 있지만 실질은 대출이다. 따라서 대출 잔액에 대한 이자가 발생한다. 대출 금리는 변동금리로 기준이 되는 지표금리에 가산금리를 더해 산출한다. 은행 양도성예금증서(CD) 금리(91일물)와 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 중 하나를 선택하면 여기에 각각 1.1%포인트, 0.85%포인트의 가산금리가 붙는다.

대출 이자는 사후에 정산한다. 대출 이자를 매달 내야 한다면 실질 수령액이 줄어들게 돼 주택연금 취지에 부합하지 않기 때문이다. 다만 가입자가 원하면 대출 잔액 중 일부 또는 전부를 언제든지 상환해 이자 부담을 덜 수 있다. 가입자가 사망하면 담보 주택을 처분해 대출을 상환한다. 대출을 상환하고 남은 돈은 상속인에게 돌려준다. 만약 주택처분가액보다 대출이 더 많아도 상속인이 부족한 금액을 내지 않아도 된다.