재건축 부담금 이르면 3월 부과… 반포현대 2억 더 내야할 듯

주요 재건축 단지들 비상

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현 정부 들어 부활한 재건축초과이익환수제(재초환)로 재건축 부담금을 내는 아파트가 이르면 3월 말 처음 나올 것으로 예상되면서 주요 재건축 단지들이 촉각을 곤두세우고 있다.

이 제도는 재건축 개발이익을 환수하는 것으로 재건축 조합원이 3000만 원이 넘는 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 내야 한다. 2018년 각 단지에 재건축 부담금(예정액)이 통보됐지만 지난해까지 집값이 크게 오르며 최종 부담금이 많게는 수억 원이 더 늘어날 것으로 보인다.

○ 반포현대, 부담금 1억3000만→3억4000만 원

16일 부동산업계와 서초구 등에 따르면 서초구는 이달 중 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 부담금 산정을 위해 부동산심의위원회를 개최한다. 위원회는 준공 시점(2021년 7월) 공시가격을 확정한 뒤 3월이나 4월에 재건축 부담금을 조합에 최종 통보할 계획이다. 이 경우 강남권 첫 부과 사례로 다른 단지 부담금의 방향타가 될 것으로 보인다.

노무현 정부 시절인 2006년 도입된 재초환은 부동산 침체기에 시행이 유예됐지만 2016년 다시 도입되면서 2018년부터 대상 단지들에 예정 부담금이 통지됐었다.

반포현대의 최종 부담금은 조합 1가구당 3억4000만 원 선으로 추정된다. 2018년 조합이 서초구청에서 통보받은 예정액 1억3569만 원의 2.5배로 많아진다.

이는 재건축 초과이익을 산정할 때 아파트가 준공되는 시점의 공시가격을 기준으로 하는 데에 따른 것이다. 준공될 때 공시가가 높으면 그만큼 초과이익이 늘어 부담금도 늘어난다. 실제 2018년만 해도 반포현대 공시가(전용 84m²)는 14억2000만 원이었지만 현재 시세는 25억 원 안팎으로 올랐다. 지난해 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율 78%)을 감안하면 준공시점인 지난해 7월 공시가가 20억 원 수준이 될 가능성이 높다. 공시가가 오른 만큼 부담금 규모도 더 커질 것으로 전망된다.

○ 다른 재건축 단지로 파장 번질 듯

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부담금이 실제 통보되면 재건축을 앞둔 단지들의 반발이 확산될 것으로 보인다. 전국 72개 재건축조합이 모인 ‘전국재건축정비사업조합연대’에 따르면 성동구 성수동 장미아파트는 조합원 부담금 예정액이 5억 원에 이른다. 강남구 도곡개포 한신아파트 4억5000만 원, 서초구 반포주공1단지 3주구 4억200만 원 등이다. 이는 2018년 공시가격 기준이어서 반포현대처럼 준공될 시점의 공시가격으로 재산정하면 최종 부담금이 대폭 늘어날 가능성이 높다.

전문가들은 투기 억제로 집값을 안정화하겠다는 취지로 도입한 재초환이 당초 목표를 달성하지 못하고 도심 핵심지 주택 공급을 사실상 막고 있다고 지적한다. 상당수 재건축 조합은 부담금 급증으로 사업이 지지부진한 상태다. 일부 조합은 추진위를 재구성하기 위해 조합을 해산하거나 조합 집행부를 교체하는 등 내홍을 겪기도 했다.

주요 대선 주자들이 공급을 강조하며 재건축·재개발 규제 완화를 주장하는 만큼 재초환 제도를 재고해야 한다는 주장도 나온다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 활성화를 내세우고 있다. 다만 이 후보는 재초환에 대한 언급을 하지 않은 반면 윤 후보는 “재건축 부담금을 완화하겠다”고 밝힌 바 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “개발이익과 임대주택 비율을 연동해 임대주택을 더 많이 공급하도록 하는 등 공급을 늘린다는 목적에 부합하도록 환수제도를 바꿔야 한다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재초환은 정비사업 핵심 규제”라며 “제도 유지 자체에 대한 사회적 합의를 이끌어내야 한다”고 했다.