토지거래허가구역 ‘초소형 갭투자’ 막는다…최소면적 18㎡→6㎡로

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 젊은 남녀가 아파트를 보며 이야기를 나누고 있다. 동아일보 DB

28일부터 토지거래허가구역에서 주택이나 땅을 사고팔 때 허가를 받아야 하는 면적 기준이 대폭 강화된다. 한때 성행했던 토지거래허가구역 초소형 아파트 ‘갭 투자’(전세 보증금을 끼고 집을 사는 방식)가 사실상 불가능해졌다.

국토교통부는 국무회의에서 이 같은 내용의 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 일부 개정안이 의결됐다고 22일 밝혔다.

개정 시행령·시행규칙에 따르면 토지거래허가구역에서 허가 대상이 되는 기준 면적이 더 좁아진다. 주거지역의 기준 면적은 180㎡에서 60㎡로, 상업지역은 200㎡에서 150㎡로 좁아지고, 공업지역은 660㎡에서 150㎡로 조정된다. 녹지와 기타지역은 현행대로 각각 200㎡, 60㎡ 기준이 유지된다.

현행법은 국토부 장관이나 지자체장이 토지거래허가구역을 지정할 때 용도지역별 기준면적의 10~300% 범위에서 허가 범위를 정하도록 하고 있다. 대부분 지자체는 규제 목적에 맞게 10% 비율을 적용하는 편이다. 10% 비율을 적용할 경우 기존에는 아파트는 대지 지분 18㎡, 상가는 20㎡를 넘을 경우에만 허가를 받아야 했다. 앞으로는 아파트는 대지 지분이 6㎡, 상가는 15㎡를 넘어야 허가 대상이 된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 기준을 넘는 부동산은 허가를 받아야 취득이 가능하고, 실제 거주하거나 실사용해야 한다. 아파트라면 실제 입주를 해야 한다는 의미다. 이 때문에 기준을 넘지 않아 허가를 받지 않아도 되는 허가구역 내 초소형 아파트로 ‘갭 투자’ 수요가 쏠리는 현상이 벌어지기도 했다. 서울 송파구 잠실동 리센츠가 대표적이다. 이 단지 전용 27㎡ 아파트 대지지분이 13㎡로 허가를 받지 않아도 매입할 수 있고 실제 거주하지 않아도 돼 갭 투자자가 몰리는 풍선효과를 낳기도 했다.

개정 시행령·시행규칙에는 토지 거래에도 자금조달계획서 제출을 의무화하는 내용도 포함됐다. 현재 주택 거래에만 요구되는 자금조달계획서를 토지 거래로 확대한 것이다. 6억 원 이상 토지를 취득하는 경우 의무적으로 제출해야 한다. 수도권·광역시·세종시에서는 지분을 쪼개 땅을 사는 경우, 지분거래가 아니어도 1억원 이상의 토지를 취득하는 경우에는 자금조달계획서를 내야 한다. 또 6억원 미만 토지 거래인 경우에도 1년 이내에 해당 토지와 맞닿은 토지를 추가로 취득하는 경우(지분거래 포함)에는 기존 토지와 신규 토지 거래금액을 합산해 자금조달계획서 제출 대상이 되는지를 판단한다.